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??現(xiàn)在的房子越來(lái)越消費(fèi)品化了。

??三天迭代產(chǎn)品力、兩天超級(jí)黑科技，更新迭代太快了，新房產(chǎn)品的更新，早就是“三年河?xùn)|三年河西”的快消時(shí)代。

??光看產(chǎn)品，轉(zhuǎn)眼間就得被時(shí)代out。

??如果給挑房來(lái)個(gè)優(yōu)先級(jí)，最能有安全感的，一定還得是地段。

??但地段又分兩類(lèi)：

??一類(lèi)是有確定性的，奔著環(huán)線買(mǎi)就對(duì)了，當(dāng)然價(jià)格就不用說(shuō)了，高凈值人群首選；

??如果預(yù)算有限，另一類(lèi)就是能下注的、有發(fā)展空間的區(qū)域。

??█1.以城六區(qū)外為代表，北京第一個(gè)想到的是通州城市副中心。

??曾經(jīng)的下限足夠低，規(guī)劃的定位也足夠高，曾經(jīng)的感覺(jué)是，一場(chǎng)豪賭。但結(jié)合近些年在北京生活最大的感受，北京人對(duì)規(guī)劃兌現(xiàn)的包容度尤其高，幾乎不會(huì)有人質(zhì)疑規(guī)劃的真實(shí)性，規(guī)劃只要一出，落地就是時(shí)間上的問(wèn)題。

??事實(shí)證明，北京和土著用他們的堅(jiān)定再一次顛覆了認(rèn)知。從2014年有規(guī)劃開(kāi)始，副中心作為示范帶動(dòng)非首都功能疏解，優(yōu)化提升首都功能的頭號(hào)種子選手，帶著如航母一般龐大的構(gòu)想，開(kāi)始了轟轟烈烈的“造城運(yùn)動(dòng)”：昔日的古碼頭和今天的副中心，這差距，幾乎等于再造新城。近十年來(lái)每年千億的投資規(guī)模往里砸，雄心肉眼可見(jiàn)的大。規(guī)劃的內(nèi)容，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，有一帶一軸做骨架，布局三大區(qū)域：運(yùn)河商務(wù)區(qū)、政務(wù)辦公和文化旅游區(qū)，未來(lái)將會(huì)成為新的首都政務(wù)中心，幾乎是全方位、無(wú)弱點(diǎn)的在給副中心上高度，空間巨大。不過(guò)，最震撼的，還是交通規(guī)劃里，密密麻麻串聯(lián)起來(lái)的軌道交通樞紐站。

??█2.對(duì)于要發(fā)展的地區(qū)來(lái)說(shuō)，交通+政務(wù)的遷移幾乎是硬通貨類(lèi)的存在。

??北京環(huán)境更特殊，市民、樓市對(duì)地鐵的依賴性極高，所以副中心軌道交通樞紐才顯得尤為重要。

??副中心站樞紐工程包括地下建筑規(guī)模約128萬(wàn)平方米，地上規(guī)劃建筑規(guī)模約139萬(wàn)平方米，建成后，這將會(huì)是全亞洲最大的地下交通樞紐，含金量極高，土地價(jià)值、區(qū)域綜合價(jià)值都會(huì)隨之飛漲。然而，這在它強(qiáng)大的交通換乘能力上不值一提。根據(jù)目前公示的規(guī)劃進(jìn)度，預(yù)計(jì)在2025年，副中心樞紐站能具備開(kāi)通條件，地鐵6號(hào)線、平谷線和京唐城際鐵路這三條線首先通車(chē)；交通線路全部落地后，在這里，能實(shí)現(xiàn)5分鐘之內(nèi)，6號(hào)線、22號(hào)線、M101號(hào)線、副中心線、S6號(hào)線、京濱城際、京唐城際八軌換乘。

??15分鐘就能到達(dá)首都機(jī)場(chǎng)，35分鐘到達(dá)大興機(jī)場(chǎng)；一小時(shí)到達(dá)天津?yàn)I海新區(qū)和雄安新區(qū)。除交通之外，教育上，通州引入了多所北京的名校進(jìn)入，幾乎達(dá)到量級(jí)翻倍；醫(yī)療上，安貞醫(yī)院的總部也會(huì)搬遷過(guò)來(lái)。目前，通州已經(jīng)連續(xù)三年資本增長(zhǎng)率排名全北京第一。

??█3.通州城市副中心被分成12個(gè)民生共享組團(tuán)，里面位置最好的，是核芯01組團(tuán)。

??這個(gè)位置，恰好在黃金三角區(qū)，西臨運(yùn)河商務(wù)區(qū)，東臨政務(wù)中心，上面提到的副中心綜合交通樞紐坐落在內(nèi)。

目前組團(tuán)內(nèi)的新房項(xiàng)目只有一個(gè)：金融街武夷融御的三期，是金融街控股&中國(guó)武夷雙國(guó)企聯(lián)手打造的項(xiàng)目，也是這個(gè)地塊里最后一塊住宅用地了。

??數(shù)據(jù)上，這個(gè)項(xiàng)目之前的市場(chǎng)認(rèn)可度很高。

??之前一二期賣(mài)得都不錯(cuò)，是三年霸榜通州和北京銷(xiāo)售排行榜的紅盤(pán)，2020、2022、2023年通州的住宅網(wǎng)簽金額冠軍。

??據(jù)說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目“體制內(nèi)指數(shù)”很高，可能是因?yàn)榕徴?wù)辦公區(qū)的原因。

??目前在售的是項(xiàng)目的三期，面積段在75-220平方米，是副中心少有的、全周期的戶型類(lèi)別，照顧到了絕大部分客群；

??現(xiàn)在余貨量大概有小2000套，現(xiàn)在這個(gè)階段，還能選到心儀的樓層和戶型。

??█4.產(chǎn)品上，融御是少有的百萬(wàn)平級(jí)別的大盤(pán)，包容度高的基礎(chǔ)上，室內(nèi)設(shè)計(jì)和社區(qū)配置上都是以居住屬性為先。

??而且，據(jù)說(shuō)這次三期產(chǎn)品上相比二期，各方面都進(jìn)行了升級(jí)：

??戶型上，75-220平方米的面積段，區(qū)間跨度非常大，幾乎各種需求的客戶都有選擇空間：

??有75-80平方米的實(shí)用性二居，功能性更強(qiáng)，上車(chē)門(mén)檻也低；

??也有95-140平方米的多樣化三居，功能性和空間舒適度兼具；

??還有超階改善家庭可以選擇的180-220平方米的大平層四居，對(duì)比之前，純粹改善產(chǎn)品占比有提升，空間尺度上的舒適感更高，選擇性也更多。

??室內(nèi)，升級(jí)了全屋的科技系統(tǒng)，人臉識(shí)別出入、空氣盒子環(huán)境監(jiān)測(cè)器等；

??相比一二期，三期的位置更好，景觀組團(tuán)更完整，由于容積率低，樓棟排布間距更大，采光時(shí)長(zhǎng)更長(zhǎng)；

??綠地面積達(dá)到6.6萬(wàn)平方米，整體規(guī)劃更好，視野更開(kāi)闊，居住舒適度也更高；

??功能區(qū)上，社區(qū)里還規(guī)劃了5500平方米的兒童活動(dòng)區(qū)、約500m/700m的二級(jí)塑膠跑道，基本各個(gè)年齡段都有適合的活動(dòng)場(chǎng)域，是真正的全齡化社區(qū)了。

??精裝上跟之前一樣，都是國(guó)際一線品牌，高配精裝。

??相比產(chǎn)品力，融御的地塊價(jià)值其實(shí)更高，通州最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)-城市副中心里的正核地段，以長(zhǎng)期置業(yè)邏輯來(lái)看，未來(lái)置換的時(shí)候會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。

??地段越好，資源越密集。

??副中心綜合交通樞紐站就在項(xiàng)目南側(cè)直線距離大概700米的位置，現(xiàn)在通車(chē)的有6號(hào)線、京唐鐵路、京濱鐵路。

??2024年底副中心站建設(shè)基本完工，大概率2025年底實(shí)現(xiàn)通車(chē)，交通出行上便捷度非常高，規(guī)劃線路全部完工通車(chē)后，京津冀三城出行價(jià)值真正顯現(xiàn)，地段價(jià)值會(huì)更高。

??在TOD業(yè)態(tài)賦能之外，融御周邊的其余配套也基本是“滿配”：

??商業(yè)上，離北京華聯(lián)武夷購(gòu)物中心直線距離約100米，出門(mén)就是逛商場(chǎng)；

??生態(tài)上，直線距離3公里附近有六大公園；

??教育上，直線距離3公里內(nèi)也有全齡的教育體系，都是公立優(yōu)質(zhì)學(xué)校，融御自己還配建有兩所幼兒園、一所小學(xué)——后南倉(cāng)小學(xué)紫運(yùn)校區(qū)、一座托老所。

??醫(yī)療上，通州引入的安貞醫(yī)院已蓋好了，就差開(kāi)診，離項(xiàng)目直線距離大概2.8公里。

??除了表面上看的見(jiàn)的，更深層的是鄰里圈層的純粹度，基本政商科等全維度的高凈值人群聚集在這里，才是更珍貴的“資源聚集”。

??█5.說(shuō)到底，首套是、置換也是，最關(guān)鍵的考量就是尋找那些能夠穿越時(shí)間洪流，穩(wěn)穩(wěn)守住價(jià)值的寶地。

??簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是錢(qián)袋子不能縮水，最好還能慢慢鼓起來(lái)。

??時(shí)代不一樣，產(chǎn)品也不一樣，但能穿越周期的，或許還得是永恒的地段價(jià)值。

城市中央地段里的最后一塊居住用地，在當(dāng)下市場(chǎng)，安全性會(huì)更高，如果以長(zhǎng)期主義的視角來(lái)選擇讓你不會(huì)輸在時(shí)間上的產(chǎn)品，武夷融御，算一個(gè)。