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??中房網(wǎng)訊（亞晨/文）近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，對內(nèi)的一些房地產(chǎn)限制性政策在逐步放松，而對外資的部分限制性政策也有望迎來松綁。

??6月18日，國家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于深化跨境投融資外匯管理改革有關(guān)事宜的通知(征求意見稿)》明確提出，取消資本項目外匯收入及其結(jié)匯所得人民幣資金不得用于購買非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)的限制。

??這份國家外匯管理局起草的征求意見稿共涉及“深化跨境投資外匯管理改革、深化跨境融資外匯管理改革、優(yōu)化資本項目收入支付便利化”等三大方面。

??分別包括4項投資端政策，2項融資端政策和3項支付便利政策。以進(jìn)一步便利經(jīng)營主體開展跨境投融資活動，優(yōu)化營商環(huán)境，服務(wù)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

??相關(guān)外匯管理措施有望優(yōu)化

??其中，在“優(yōu)化資本項目收入支付便利化”方面，國家外匯管理局?jǐn)M推出的三項政策中，有兩項涉及房地產(chǎn)。

??一方面，縮減資本項目收入使用負(fù)面清單，取消資本項目外匯收入及其結(jié)匯所得人民幣資金不得用于購買非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)的限制。

??國家外匯管理局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)行政策中規(guī)定，資本項目外匯收入及其結(jié)匯所得人民幣在境內(nèi)支付使用時，不得用于購買非自用的住宅性質(zhì)房產(chǎn)。該項政策是在房地產(chǎn)市場過熱背景下落實房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一項舉措，國家外匯管理局從防范“熱錢”投機(jī)炒作角度，配套出臺了非房地產(chǎn)企業(yè)的資本金、外債等資金不得用于建設(shè)、購買非自用房地產(chǎn)的措施，為房地產(chǎn)市場階段性平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)步入新發(fā)展階段，針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控已優(yōu)化調(diào)整，相關(guān)外匯管理措施也有必要加以優(yōu)化，以適應(yīng)新形勢新要求，助力房地產(chǎn)市場回穩(wěn)。

??另一方面，便利境外個人境內(nèi)購房結(jié)匯支付。將港澳居民在粵港澳大灣區(qū)購房結(jié)匯支付便利化試點(diǎn)政策推廣至全國，允許境外個人在滿足各地購房政策條件下，可以在取得房地產(chǎn)主管部門出具的購房備案證明文件之前，憑購房合同或協(xié)議先行在銀行辦理購房相關(guān)外匯資金的結(jié)匯支付，后續(xù)再向銀行補(bǔ)交購房備案證明文件。

??上述負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，按照現(xiàn)行規(guī)定，境外個人境內(nèi)購房辦理資金結(jié)匯支付時，需提供房地產(chǎn)主管部門出具的購房備案證明文件，而房地產(chǎn)企業(yè)通常要求先收到首付款才能辦理網(wǎng)簽。

??國家外匯管理局會同有關(guān)部門在深入調(diào)研基礎(chǔ)上，針對港澳居民在粵港澳大灣區(qū)購房試點(diǎn)實施上述便利政策，取得積極效果。為進(jìn)一步提升政策普惠性，滿足境外個人境內(nèi)工作、生活合理需要，將在粵港澳大灣區(qū)試點(diǎn)實施的結(jié)匯支付便利化政策推廣至全國。

??房地產(chǎn)政策或?qū)⑦M(jìn)入新窗口期

??實際上，此前外資投資中國房地產(chǎn)面臨一定限制。

??2006年，建設(shè)部等六部門規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入，加強(qiáng)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理；2008年，國家外匯管理局明確，除外商投資房地產(chǎn)企業(yè)外，外商投資企業(yè)不得以資本金結(jié)匯所得人民幣資金購買非自用境內(nèi)房地產(chǎn)；2010年，住建部和國家外匯管理局進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理。

??2015年，住建部等六部門調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策。境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。盡管當(dāng)時針對外資的購房限制出現(xiàn)一定松動，但境外個人購房仍需要符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。

??而此次的松綁，將吸引更多的外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場，有助于促進(jìn)交易活躍，提升市場信心。

??對于高端住宅市場，境外高凈值人群對優(yōu)質(zhì)住宅的需求得以釋放，特別是那些核心城市的高端住宅，將帶來新增購買力。對于普通住宅市場，外資購房的放開向市場傳遞了積極信號，緩解當(dāng)前市場的觀望情緒。

??而此前外資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，曾面臨較高的門檻，未來政策放開后，外資進(jìn)入將推動商業(yè)地產(chǎn)市場重新煥發(fā)生機(jī)，核心城市商業(yè)地產(chǎn)價值也有望迎來重估。

??廣發(fā)地產(chǎn)首席分析師郭鎮(zhèn)表示，本次外匯管理局政策是推動房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的又一積極信號，各部委在2025年前兩季度的政策空窗期后，面對4月以來明顯承壓的地產(chǎn)量價數(shù)據(jù)或?qū)⒂兴袆樱磥硪粋€季度將大概率進(jìn)入新的政策窗口期。