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“蘇超”火了,誰才是江蘇樓市的“頂流”?

市場 2025-07-02 08:43:58 來源:丁祖昱評樓市

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??“蘇超”是真的火!

??6月29日,在“蘇超”第5輪蘇州對陣揚州的比賽中,單場觀眾首次突破4萬人,刷新“蘇超”紀錄。

??“散裝江蘇”13個城市的暗戰,早已超越了體育范疇,演變為經濟、人口等方面的全方位博弈,同時也是“十三太?!背鞘芯C合實力的硬核PK。

??從房地產層面來看,蘇州上半年新房成交規模領先全省,南京最高房價上守住了“南哥”的地位。從前5月累計同比來看,房子賣得最好的是鹽城,前5月新房成交累計同比增幅達三成,房價漲幅最大的是南通。

??江蘇省被稱為“蘇大強”是有原因的,這是一個全國“萬億GDP城市”最多的省份。

??2024年,江蘇省GDP以13.70萬億元排在全國第二位,其中過萬億的城市有五個,分別為蘇州、南京、無錫、南通和常州,五個城市就占了全省經濟總量超六成。其中“最強地級市”蘇州GDP更是達到了2.67萬億,在省內排在首位,在全國排到了第六位。

??相比之下,省會城市南京始終被蘇州壓一頭。2024年南京GDP總量以1.85萬億排在省內第二位、全國第十位,與蘇州經濟總量相差一個揚州,短時間內南京很難迅速超越蘇州。

??作為“徽京”,南京既要和省內兄弟爭高低,又要和杭州、合肥拼長三角話語權,但隔壁的杭州經濟總量已站上2萬億的臺階。

??另外,無錫、南通和常州三市2024年GDP總量也超過1萬億元。

??全省GDP最低的是連云港,為4663.13億元,即便在省內墊底,但是也在全國GDP百強市中排在第71位。

??在蘇超積分賽中曾被叫做“太湖三傻”的無錫、蘇州和常州,人均GDP分列省內前三,且是省內三個人均GDP突破20萬元大關的城市。

??其中有著“蘇南第二城”之稱的無錫常年霸榜,排在全省第一位,2024年人均GDP達到了21.7萬元。蘇州排在第二位,常州排在第三位。

??什么概念?同期全國、江蘇省的該項指標分別是9.57萬元、16.07萬元。

??江蘇作為經濟強省,13個城市的人口格局差異顯著,人口多集聚在蘇南地區,而蘇中蘇北幾個城市人口常年外流。

??具體來看,2024年蘇州以1298.7萬常住人口排在全省首位,人口規模超過省會城市南京。

??南京2024年常住人口為957.7萬人,排在省內第二位,徐州排第三,常住人口901萬人。

??常住人口最少的是鎮江,2024年末常住人口有322.8萬人,在13個城市中墊底。

??從人口變化來看,2024年南京常住人口較2020年七普常住人口增加26.23萬人,增量排在全省首位,省會城市的首位度正在逐步提升。蘇州五年來常住人口也增加了23.87萬人。另外,常州常住人口增加了10.79萬人,排在全省第三位。

??2024年常住人口總規模排在第三位的徐州,近五年常住人口減少的最多,減少了7.38萬人。而徐州恰恰是蘇北城市人口變動的縮影,鹽城、宿遷、連云港等蘇北城市人口均呈現出外流趨勢。

??江蘇“十三太?!睒鞘斜憩F,與經濟和人口等城市基本面基本呈現正相關。

??南京和蘇州依然是全省新房成交量最多的兩個城市。

??CRIC數據顯示,前5月南京新房成交面積為135.02萬平方米,累計同比增長8%。蘇州的數據為124.39萬平方米,不過與南京不同的是,蘇州前5月累計同比仍下降2%,市場復蘇動能不如南京。

??從累計成交走勢來看,統計的11個城市中,前5月鹽城、常州、淮安和南京四個城市累計同比為正增,其中鹽城前5月成交32.01萬平方米,同比增長30%,同比增速排在11城首位。

??不過6月蘇州明顯發力,單月新房成交預計達到44萬平方米,帶動上半年整體成交規模達到171.09萬平方米,趕超南京。

??累計同比來看,上半年南京累計同比轉跌,同比下降2%,而蘇州累計同比轉正,微增0.9%。

??從一二手房成交總量來看,上半年南京一二手房成交總規模達到了611.4萬平方米,排在全省首位,蘇州雖然在總量上弱于南京,但是累計同比漲幅排在首位,一二手房成交總量累計同比增長8.6%。

??而無錫、常州和揚州一二手房成交總量仍在負增長通道。

??從房價來看,前5月新房成交均價最高的是南京,新房均價達到了27329元/平方米。

??另外,蘇州、南通和無錫新房成交均價已破2萬元/平方米,分別排在省內第二、第三和第四位。

??淮安和徐州新房成交均價墊底,前5月均價每平方米不足萬元,其中淮安新房成交均價僅為9047元/平方米,是統計的11個城市中房價最低的城市。

??從房價變動情況來看,從CRIC監測的2025年前5月江蘇省11個城市新建商品住宅成交統計均價中,南通房價漲幅最大,前5月新房成交均價為23739元/平方米,較2024年新房成交均價增長10%。南通新房價格上漲主要依托中高端改善需求支撐,以銷定產模式之下,高端盤供需兩熱,結構性拉升了房價。

??鎮江、揚州、徐州、鹽城和蘇州前5月新房成交均價均較2024年新房均價有所上漲,泰州、淮安等前期需求透支的城市整體房價進入回調期。

??在“蘇超”現象背后,各城市在經濟、人口、樓市等指標的博弈日趨“白熱化”:蘇州憑借全省常住人口首位和人均GDP全省第二位保持綜合優勢;南京則通過近五年最多的人口增量強化省會首位度;鹽城、南通分別成為新房成交累計同比增速和房價漲幅“黑馬”。這種多維度的競爭格局下,區域協調發展還將面臨新的挑戰。

??聚焦房地產市場,各城市呈現明顯分化,南京、蘇州基本面尚可,房地產整體呈現弱復蘇走勢,一二手成交總量成交已同比回正,而蘇北多城仍面臨人口外流與房價回調壓力,成交規模延續筑底行情。

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2025-07-02 更多

中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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