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??在強監管下，整個房地產行業都面臨著較大壓力，這一點在資本市場上也很明顯，下半年樓市降溫的大背景下，整個房地產板塊指數接連下降。在經過幾個月的走低后，11月地產板塊交易活躍度回升，指數表現優于大盤。

??11月，港股地產板塊活躍度較上月有所上升。恒生地產建筑業指數的周成交額占市場比值的11月周均值為9.9%，低于歷史均值11.3%，較上月上升1.1個百分點。

??克而瑞內房股領先指數及恒生中國內地地產指數11月在經歷小幅震蕩后繼續下行，月內表現好于大盤。克而瑞內房股領先指數成分股周成交額占樣本比上升至91.2%。

??具體來看，11月，克而瑞內房股領先指數走勢下降2.1%，恒生中國內地地產指數下降4.5%，恒生指數下跌6.7%，房地產（申萬）板塊上漲3.0%。11月克而瑞內房股領先指數周成交額占香港地產股大樣本周成交額比值的周均值為91.2%，較上月上漲1.6個百分點。

??注：克而瑞領先股指是從“百強房企排行榜”內選取香港上市市值排名首40位的內地地產發展商為樣本，采用自由流通調整市值加權法計算。作為“克而瑞大數據”15年積累的新延伸成果，克而瑞領先指數能反映不同時期房地產行業的總體結構與特征。

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??11月地產板塊交易活躍度回升

??11月，房地產板塊交易活躍度在一段時間的沉寂后，出現回升。

??11月，恒生地產建筑業指數的成交額占恒生綜合行業總成交額之比月均值較上月上升，但月中周成交額占比走勢總體向下。

??本月周均值為9.9%，低于18年至今的歷史均值11.3%，較上月上升1.1個百分點，但總體走勢向下，月末周均成交額占比明顯走低。

??克而瑞內房股領先指數方面，在經歷小幅震蕩后繼續下行，月內表現好于大盤。自2020年1月1日至今，克而瑞內房股領先指數跌幅44.5%，同期恒生中國內地地產指數跌幅42.3%。恒生指數跌幅15.4%，房地產（申萬）板塊跌幅25.4%。2021年11月，恒生指數下跌6.7%，克而瑞內房股領先指數下降2.1%，恒生中國內地地產指數下降4.5%，房地產（申萬）板塊上漲3.0%。

??11月克而瑞內房股領先指數成交額占香港地產股大樣本的成交額比值總體較上月進一步上升，走勢向下。11月該指數成交額占比周均值91.2%，高于歷史均值83.4%，高于上月周均值89.6%，但月末同樣出現占比明顯下降的情況，使總體走勢向下。

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??估值水平仍維持低位

??2021年11月克而瑞內房股領先指數估值觸底回升，然而克而瑞內房股領先指數估值水平仍維持低位，指數相對恒指PE較上月有所下降。2021年11月相對恒指成分股的PE周均值為-63.7%，略低于上月相對PE周均值-62.8%，低于2020年全年相對PE周均值-41.8%。

克而瑞內房股領先指數成分股整體PE 2021年11月周均值為4.40，低于上月周均值4.61，低于2020年全年周均值7.17。恒指成分股2021年11月整體PE周均值為12.13，低于上月周均值12.40，低于2020年全年的周均值12.61。

??克而瑞內房股領先指數成分股相對香港地產股大樣本整體PE 2021年11月小幅下降，基本保持穩定。11月該相對PE周均值為-10.4%，略低于上月周均值-10.0%，低于2020年周均值-3.6%。香港地產股大樣本11月整體PE周均值為4.91，低于上月周均值5.12，低于2020年全年周均值7.43。

??克而瑞內房股領先指數成分股PB相對恒指成分股11月小幅震蕩，總體繼續下行并維持低位。11月相對恒指PB周均值為-0.6%，低于上月的周均值1.5%，低于2020年全年相對恒指PB周均值68.9%。克而瑞內房股領先指數成分股11月整體PB周均值為0.82，低于上月周均值0.86，低于2020年全年PB周均值1.30。恒指成分股11月整體PB均值為0.83，略低于上月周均值0.84，高于2020年全年PB周均值0.77。

??11月克而瑞內房股領先指數成分股相對香港地產股大樣本整體PB較上月上升。11月該相對PB周均值為5.0%，高于上月相對PB周均值4.8%，低于2020年全年相對PB周均值21.7%。香港地產股大樣本11月整體PB周均值為0.78，低于上月周均值0.82，低于2020年全年PB周均值1.07。

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??從目前的整個地產股板塊的表現來看，可以說是觸底后出現了一定的回暖。事實上，繼12月初央行釋放“下調存款準備金率0.5個百分點，釋放1.2萬億長期資金”的利好消息后，12月8日-10日中央經濟工作會議再提房地產，明確“房住不炒”主基調的同時，強調多元化供給，大力發展租賃市場，推進保障房建設，支持房地產良性循環和健康發展。

??對比2016年以來中央經濟工作會議關于房地產行業的表述，“房住不炒”的主基調一以貫之，但政策走向明顯由抑制地產泡沫、因城施政的打壓性政策向“三穩”預期、支持多元化供給，構建房地產長效機制等維穩性政策過渡。

       我們認為，12月房地產市場或將有所轉暖，成交有望企穩回升，但市場較難出現反轉行情，整體漲幅預計有限。