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上海取消土拍溢價(jià)率上限,市場或持續(xù)分化

土地編輯部 2024-06-12 09:31:06 來源:丁祖昱評樓市

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??近日,上海土地交易市場發(fā)布今年第三批次商品住房用地出讓公告,出讓規(guī)則出現(xiàn)明顯變化。

??1、取消商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求,并按“價(jià)高者得”的原則確定競得人。

??2、地塊文件中關(guān)于“房地聯(lián)動價(jià)”部分消失。

??3、取消“高品質(zhì)建設(shè)”競報(bào),改為直接約定。

??2024年5月27日,上海發(fā)布的新“滬九條”中曾明確要求優(yōu)化土地和住房供應(yīng)。充分發(fā)揮城市總規(guī)的統(tǒng)領(lǐng)作用,合理把握區(qū)域規(guī)劃時(shí)序和開發(fā)節(jié)奏、結(jié)構(gòu),著力提升土地資源配置效率,根據(jù)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場需求等,實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量精準(zhǔn)供地。

??我們認(rèn)為,此次對上海土拍規(guī)則的調(diào)整一方面是響應(yīng)新“滬九條”的要求,另外一方面也是讓價(jià)格回歸市場,適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化,滿足人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待。

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??6月7日上海土地市場發(fā)布上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告(滬告字[2024]第060號)。這是今年第三批次商品住房用地出讓公告,涉及楊浦區(qū)、寶山區(qū)、奉賢區(qū)3個(gè)地區(qū)共計(jì)4幅地塊,出讓總面積約15.29公頃,起始總價(jià)84.21億元

??這是新“滬九條”出臺后的首批土地出讓,從出讓公告來看,本次土拍規(guī)則出現(xiàn)明顯變化。

??第一,自本批次起,取消商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求,成交地價(jià)由市場化競價(jià)確定,并按“價(jià)高者得”的原則確定競得人。

??據(jù)了解,上海如今的土拍溢價(jià)率上限的規(guī)定源自2021年,當(dāng)年4月,上海對土拍競價(jià)出臺措施,在為每宗土地設(shè)置起始價(jià)的同時(shí),還設(shè)置中止價(jià)和最高報(bào)價(jià),最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%,即溢價(jià)率上限為10%。

??從此次發(fā)布的4幅地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求來看,表格內(nèi)地塊起始價(jià)后,已經(jīng)沒有了前幾批次出現(xiàn)過的“最高限價(jià)”。

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??同時(shí),在出讓需知中,明確了此次國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用原則,并按“價(jià)高者得”的原則確定競得人。

??這意味著,上海土地市場在經(jīng)歷三年限價(jià)后,終于回歸“價(jià)高者得”的市場邏輯。

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??第二,在本次地塊出讓文件中,未見“房地聯(lián)動價(jià)”部分內(nèi)容。

??在以往地塊出讓文件中設(shè)有“理性競價(jià)承諾書”,內(nèi)容涉及“出讓地塊房地聯(lián)動的房價(jià)”部分。而此次發(fā)布的4幅地塊出讓文件中,未見“房地聯(lián)動價(jià)”部分內(nèi)容。

??據(jù)了解,自2021年上海一批次集中供地以來,上海的新房聯(lián)動價(jià),已經(jīng)實(shí)行3年多。此次“房地聯(lián)動價(jià)”的放開,或在一定程度上將新房市場定價(jià)權(quán)逐步交還市場。這對于部分限價(jià)房源有一定的利好作用,但同時(shí)也需要注意的是,取消房地產(chǎn)聯(lián)動價(jià),不僅僅取消了向上的限制,也帶來了向下的可能。

??由于目前上海新房仍然需集中過會后入市,對于拿地房企來說,雖然取消了土拍溢價(jià)率上限、放開了房地聯(lián)動價(jià),但仍需關(guān)注整體去化及盈利空間。

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??第三,本次土拍取消“高品質(zhì)建設(shè)”競報(bào),改為直接約定。

??在這之前,上海土拍主要通過報(bào)價(jià)、競價(jià)、競報(bào)“高品質(zhì)建設(shè)”、搖號規(guī)則確定競得人。此次掛牌的4幅地塊不僅取消了溢價(jià)率上限,同樣也取消了競報(bào)“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)境,改為直接按地塊預(yù)合同的相關(guān)條款約定,從本批次掛牌的4幅地塊來看,目前保障房比例已回歸5%。

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??從2024年至今的上海土拍情況來看,上海當(dāng)前的土拍市場冷熱不均,市場分化明顯。

??上海2024年一批次首輪土拍共掛牌5宗地塊,在優(yōu)質(zhì)地塊的助力下,本輪集中土拍熱度創(chuàng)下2021年開啟集中土拍以來的熱度新高,5宗地塊,除寶山顧村地塊中溢價(jià)成交外,其余4宗均封頂搖號成交,整體溢價(jià)率增至9.07%。

??隨后,在上海完成2024年一批次第一輪土拍的當(dāng)天,上海土地市場網(wǎng)掛出上海2024年一批次第二輪土拍的6宗地塊,這6宗地塊的中小套型標(biāo)準(zhǔn)均發(fā)生變化,統(tǒng)一調(diào)整為“多層不大于100平方米、小高層不大于110平方米、高層不大于120平方米”,同時(shí)也調(diào)整了中小戶型的比例,突破了“7090”的限制。

??但最終受“小陽春”缺席的影響,上海2024年一批次第二輪土拍整體溢價(jià)率降至5.8%,較一批次首輪下降了3.2個(gè)百分點(diǎn),6宗地中,有3宗封頂搖號、1宗溢價(jià)、2宗底價(jià)。

??上海2024年第二批次土拍平均溢價(jià)率6.8%,較第一批次第二輪有所提升,4幅地塊中有2幅封頂,1幅溢價(jià)、1幅底價(jià),熱點(diǎn)地塊與非熱點(diǎn)地塊熱度差距仍然明顯。

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??不僅僅是2024年,近年來,上海土拍市場一直延續(xù)分化行情,核心熱點(diǎn)地塊受多家房企爭搶,非熱點(diǎn)地塊基本以底價(jià)成交。

??從歷次土拍結(jié)果來看,熱點(diǎn)地塊基本具備區(qū)位優(yōu)異、盈利空間較大、配套完善、周邊供應(yīng)較少等至少一個(gè)或多個(gè)優(yōu)勢。

??此次土拍取消溢價(jià)率上限后,原先熱門地塊搖號撿漏的機(jī)會幾乎沒有了,且高溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)需自行承擔(dān)。同時(shí),雖然“房地聯(lián)動價(jià)”已放開,但對企業(yè)來說也不是想賣什么價(jià)格就能賣什么價(jià)格,一方面售價(jià)還須向房屋行政主管部門辦理銷售方案和“一房一價(jià)”備案,另一方面,在當(dāng)前整體市場承壓的背景下,購房者們也會對市場上的不同項(xiàng)目有著不同的定價(jià)。

??因此,我們認(rèn)為,調(diào)整后的土拍新規(guī)對拿地企業(yè)的綜合實(shí)力提出了一定的考驗(yàn)。

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??2024年5月27日,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》(簡稱:新“滬九條”),此次土拍是新“滬九條”出臺后的首批土地出讓。

??從新“滬九條”的內(nèi)容來看,要求優(yōu)化土地和住房供應(yīng)。充分發(fā)揮城市總規(guī)的統(tǒng)領(lǐng)作用,合理把握區(qū)域規(guī)劃時(shí)序和開發(fā)節(jié)奏、結(jié)構(gòu),著力提升土地資源配置效率,根據(jù)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場需求等,實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量精準(zhǔn)供地。完善房地聯(lián)動機(jī)制,差異化調(diào)整優(yōu)化中小套型住房面積標(biāo)準(zhǔn)和比例要求,支持區(qū)域統(tǒng)籌、總體平衡,更好促進(jìn)區(qū)域人口、土地、住房協(xié)調(diào)發(fā)展。

??此次土拍對溢價(jià)率上限、放開房地聯(lián)動價(jià)等內(nèi)容的調(diào)整,與新“滬九條”內(nèi)容一脈相承,目的還是為了進(jìn)一步提升土地資源市場化配置效率。

??上海市規(guī)劃資源局資源利用處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,上海高度重視做好住宅用地供應(yīng)工作,充分發(fā)揮城市總體規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)作用,主動適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待,統(tǒng)籌新增住宅用地供應(yīng)和存量用地盤活利用,充分保障住房建設(shè)需求,穩(wěn)定市場預(yù)期,維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??據(jù)介紹,在出讓前,規(guī)劃資源、住建、房管、發(fā)改、財(cái)政、金融等部門建立綜合會商機(jī)制,合理設(shè)定出讓起始價(jià)格,對市場熱度較高的特定區(qū)域地塊可經(jīng)決策采取差別化調(diào)控措施,在溢價(jià)率超過一定限度后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié),引導(dǎo)市場主體理性競價(jià)。

??在出讓條件確定階段,市級部門通過綜合評估和會商機(jī)制,根據(jù)地塊區(qū)位條件、市場需求等方面情況,差異化確定高品質(zhì)建設(shè)要求,將需要落實(shí)的綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源、BIM技術(shù)應(yīng)用等要求作為出讓條件納入土地出讓合同,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品,提升住宅建設(shè)品質(zhì)。

??從上海此次第三批次商品住房用地出讓公告及出讓規(guī)則的變化可以看到,其核心仍是回歸市場合理價(jià)格,并引導(dǎo)市場主體理性競價(jià),提升土地資源市場化配置效率。

??一方面是對過去市場過熱時(shí)期出臺的政策進(jìn)行優(yōu)化,另一方面,也會對市場熱度較高區(qū)域進(jìn)行差別化調(diào)整,這也有助于促進(jìn)優(yōu)質(zhì)地塊的成交。

??對于房企來說,未來成本管控能力,價(jià)格預(yù)期、市場研判能力顯得更為重要。

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2024-06-12 更多

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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