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??2021年“十四五”開局之年， 中國房地產(chǎn)行業(yè)亦迎來重要?dú)v史拐點(diǎn)時刻。

??在“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下，在勞動人口下降及老齡化率上升長期影響下，再加上融資“三道紅線”、貸款集中度管理、集中供地等政策收緊，房地產(chǎn)利潤不斷被攤薄，如何擺脫以往對依靠土地增值和金融杠桿實(shí)現(xiàn)高盈利路徑依賴，培育長期競爭力，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展，成為擺在上市房企面前重要命題。

??新周期、新環(huán)境下，我國上市房企面臨主要問題是什么？如何才能實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展、提高競爭力？針對這些焦點(diǎn)話題，中國房地產(chǎn)報記者采訪了中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛。

??在倪鵬飛看來，目前上市房企面臨的問題具體體現(xiàn)在四個方面：

??第一，企業(yè)素質(zhì)相對較低。房地產(chǎn)業(yè)并非技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，其市場進(jìn)入技術(shù)壁壘也較低，房地產(chǎn)企業(yè)也多從項(xiàng)目公司起家或建筑公司轉(zhuǎn)型而來。過去，主要面臨潛力巨大和快速增長市場，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了一些簡單有效 發(fā)展模式，抓住“人、地和錢”三個關(guān)鍵實(shí)現(xiàn)整體快速崛起。盡管過去積累了一定人才、技術(shù)、管理和品牌等資產(chǎn)，但整體素質(zhì)還不太高，難以應(yīng)對更加不確定的內(nèi)外環(huán)境。

??第二，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高。過去面對快速增長的巨大市場，整個行業(yè)普遍采取高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式，從而使得整個房地產(chǎn)上市公司都面臨資產(chǎn)負(fù)債率畸高問題，整個行業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險壓力。數(shù)據(jù)寶與中國上市公司研究院聯(lián)合發(fā)布的2018年A股“上市公司資產(chǎn)負(fù)債率榜(非金融)”顯示，上榜的100家公司中最低資產(chǎn)負(fù)債率水平為85.52%，44家ST公司上榜；54家公司年報被出具了“非標(biāo)”審計意見；22家公司資不抵債，資不抵債公司數(shù)量創(chuàng)近5年新高。目前整個狀況沒有顯著改善。

??第三，市場競爭更加激烈。住房進(jìn)入飽和時代后，住房市場由增量市場主導(dǎo)進(jìn)入存量主導(dǎo)時代。一方面新建商品房需求比較穩(wěn)定甚至下降，另一方面，大量開發(fā)企業(yè)又都在試圖提供供給，所以競爭將更加激烈。因此，上市房企市場風(fēng)險也將進(jìn)一步上升。

??第四，政策面臨繼續(xù)調(diào)整。一方面是市場進(jìn)入飽和時代，另一方面要改變經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化傾向。過去有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、土地出讓、房地產(chǎn)融資不規(guī)范的政策要規(guī)范，不適宜的政策要調(diào)整，這對依靠過去規(guī)則和制度及其漏洞經(jīng)營房企已經(jīng)并將繼續(xù)構(gòu)成挑戰(zhàn)。

??因此，適應(yīng)好時代要求，抓好管理、技術(shù)、品牌、有效降低負(fù)債率以及保持競爭優(yōu)勢是企業(yè)發(fā)展關(guān)鍵。

??為了更好的推進(jìn)中國上市房企發(fā)展，一場圍繞“2021年中國上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力研究與評估成果發(fā)布會”重要論壇也將于6月25日在北京召開。大會旨在發(fā)布最新研究成果并公布“2021中國上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力榜單”，客觀反映中國房地產(chǎn)行業(yè)總體經(jīng)營狀況和發(fā)展態(tài)勢，為政府房地產(chǎn)調(diào)控提供參考；也將反映企業(yè)競爭力優(yōu)勢，查找弱項(xiàng)和風(fēng)險隱患，為各類投資者提供參考，搭建房地產(chǎn)行業(yè)投融資平臺。這將成為評判中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。