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      一紙公告，一個傳言，讓首創(chuàng)置業(yè)（02868. HK）收獲了超50%的漲幅。

     6月25日早間開盤，首創(chuàng)置業(yè)股價迅速拉升，盤中漲幅一度沖高到68%。午后，股價雖有所回落，但基本保持50%左右。當天收盤，首創(chuàng)置業(yè)報1.66港元/股，漲52.29%，總市值72.42億港元。

     這是首創(chuàng)置業(yè)久違的“春天”。

     今年以來，首創(chuàng)置業(yè)的股價持續(xù)走低，至今年4月跌至1港元以下，此后便基本在1港元/股左右徘徊。對當天股價的暴漲，有投資者稱“鐵樹開了一回花”。

     對此，有市場消息稱，首創(chuàng)置業(yè)或將進行私有化。但目前，首創(chuàng)置業(yè)方面仍未有官方的明確表態(tài)。除此以外，其股價大漲或還與其前一晚披露的一則公告有關。

     6月24日晚間，首創(chuàng)公告稱，公司間接全資附屬公司首金新創(chuàng)與金源鴻大訂立合作框架協(xié)議，據(jù)此，雙方將成立合資公司，以投資和發(fā)展北京朝陽區(qū)呼家樓禧瑞都剩余的未開發(fā)項目部分。

     根據(jù)合作框架協(xié)議，合資公司為開發(fā)和銷售標的項目此單一目的而成立，將由首金新創(chuàng)和金源鴻大的全資附屬公司源成置業(yè)分別擁有49%和51%的股權。

     合作方金源鴻大為世紀金源的全資附屬公司。根據(jù)協(xié)議，首金新創(chuàng)和源成置業(yè)將有權分別提名一名和兩名董事進入合資公司的董事會。

     據(jù)悉，合資公司擬開發(fā)的是首創(chuàng)禧瑞都5號樓，該項目1、2、3、4號樓，最早的在2009年已經(jīng)開盤。然而，同一項目范圍內的禧瑞都5號樓，過了近十年，如今仍未開工建設。

轉讓十年“爛尾”項目

     樂居財經(jīng)了解到，擬開發(fā)的標的項目，目前實際由首創(chuàng)置業(yè)的另一家間接全資附屬公司首創(chuàng)朝陽所持有。根據(jù)公告，合資公司成立后，首創(chuàng)朝陽將以23億元的總代價將標的物業(yè)資產(chǎn)收益權轉讓予雙方的合資公司。

     轉讓完成后，合資公司將不作為首創(chuàng)置業(yè)的附屬公司入賬。簡單來說，通過這筆轉讓首創(chuàng)置業(yè)成功完成了對標的項目的出表。

     資料顯示，禧瑞都項目所在地塊是位于北京市朝陽區(qū)呼家樓商務居住綜合區(qū)一期的、宗地面積合計約為3.42萬平方米的地塊，該項目建設內容共分為五棟樓，分別以數(shù)字序列進行編號，其中項目中1至4號樓已全部完成竣工驗收備案，5號樓目前尚未開發(fā)建設和銷售。

     5號樓占地面積約為1.66萬平方米，規(guī)劃建筑面積約為5.18萬平方米，未來將建造公寓、商業(yè)、地下車位及相關設備設施以供出售。目前，該地塊由首創(chuàng)置業(yè)全資附屬公司首創(chuàng)朝陽持有。

     據(jù)了解，首創(chuàng)·禧瑞都是北京較為著名的CBD核心純居住高端社區(qū)，距離新央視大樓不足百米，被視為當之無愧的北京核心區(qū)豪宅項目。在2019年廣泛流傳的一份“北京十大最貴樓盤”名單中，首創(chuàng)·禧瑞都榜上有名，僅位列第三。

     奇怪的是，樂居財經(jīng)查閱了解到，該項目的1、2、3號樓在2009-2010年間已經(jīng)開盤，4號樓在2013年也已開盤，項目的前4棟在早年間已售罄竣工。唯獨剩下5號樓，至今仍未開工建設。

     等了將近十年，禧瑞都5號樓項目等來了另一個投資方的入局。根據(jù)最新公告，首創(chuàng)置業(yè)此次拉來世紀金源正是為了開發(fā)該項目的5號樓。而從持股上看，僅保留49%權益的首創(chuàng)置業(yè)，無疑已將項目的控制轉讓給了世紀金源。

     資料顯示，世紀金源集團成立于1991年，古稀之年的黃如論現(xiàn)任董事局主席。目前，集團擁有地產(chǎn)開發(fā)、酒店文旅、商業(yè)運營、生活服務、大健康等產(chǎn)業(yè)。其地產(chǎn)業(yè)務總開發(fā)量7600萬平米；商業(yè)運營擁有11座自持大型購物中心、1家奧特萊斯，73個輕資產(chǎn)項目，總商業(yè)運營管理面積超1000萬平方米。

     禧瑞都項目5號樓為何過了將近十年仍未開工建設？IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜向樂居財經(jīng)表示，首創(chuàng)置業(yè)并非極端缺錢，項目至今未開工建設估計是由于規(guī)劃方面的問題。但其也指出，無論是接受處罰后續(xù)建，還是修改規(guī)劃，項目都應該不至于拖延至今。

“募資”尚未用完

     在融資全面收緊、調控不斷的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性進一步增加。轉讓一部分項目股權不僅利于長時間擱淺的項目出表、回流現(xiàn)金，還能在項目的后續(xù)發(fā)展中，保持一定的投資收益。對首創(chuàng)置業(yè)而言，一舉兩得。

     過去的2020年，首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)簽約銷售708.6億元，同比減少12.31%，銷售達標率僅88.58%。距離800億的目標仍有一段距離。其2020年收入212.48億元，微增2.22%。但凈利潤和歸母凈利潤雙雙遭腰斬，其中凈利潤12.72億元，下滑50.49%；歸母凈利潤9.82億元，減少53.72%。

     現(xiàn)金與負債上，2020年，首創(chuàng)置業(yè)有息負債為974億元。其剔除預售款以后的凈資產(chǎn)負債率為71.3%；凈負債率127%，現(xiàn)金短債比為1.13。有兩項指標仍觸碰“紅線”。年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物356.5億元。

     然而，很難說資金問題就是首創(chuàng)置業(yè)引入世紀金源開發(fā)禧瑞都5號樓項目的主要原因。事實上，早在2015年8月，為發(fā)展禧瑞都5號樓項目，首創(chuàng)置業(yè)就曾通過向首創(chuàng)集團發(fā)行內資股的方式募資30.68億元。

     按照當時計劃，該募集資金的約13.42億元計劃用于投資包括武清項目一期、禧瑞都5號樓項目和石景山項目在內的三個項目。其中，禧瑞都5號樓項目計劃動用金額5.19億元。至2020年12月31日，該項目實際已動用金額7100萬元，尚未動用金額4.48億元。

     也就是說，該項目此前計劃動用的資金中，絕大部分仍未曾被使用。且其尚未使用的募集資金，目前仍存放于該公司開立的銀行賬戶中。

     對于引入世紀金源對項目進行開發(fā)，首創(chuàng)置業(yè)稱，世紀金源在高端住宅和商業(yè)房地產(chǎn)、大型城市綜合體、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)和運營方面擁有豐富經(jīng)驗。

     此次合作將有效發(fā)揮雙方在房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)招商、運營等領域的優(yōu)勢及資源，業(yè)務聯(lián)動相互賦能，進一步提升產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。其保留合資公司49%股權，將繼續(xù)分享出售標的項目下開發(fā)物業(yè)的潛在回報。

     今年3月，首創(chuàng)置業(yè)曾披露對首創(chuàng)奧萊的重組意向書，計劃將全部奧特萊斯業(yè)務轉讓給首創(chuàng)集團，包括從事綜合奧特萊斯物業(yè)的首創(chuàng)矩大，以及首創(chuàng)置業(yè)其他的奧特萊斯項目。未來，首創(chuàng)置業(yè)擬集中資源發(fā)展住宅及非奧特萊斯物業(yè)，首創(chuàng)矩大則在首創(chuàng)集團的直接管理下，繼續(xù)專注綜合奧特萊斯物業(yè)項目。