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??“活下去、站起來”！對于旭輝控股的2024年，旭輝控股董事局主席林中給出了定調(diào)。

??3月28日，旭輝控股發(fā)布2023年度業(yè)績公告。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入718.33億元，同比上漲51.4%，經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額連續(xù)2年為正；歸屬母公司凈利潤及核心歸屬母公司凈利潤較2022年分別減虧約40.66億元、12.69億元，虧損幅度收窄。

??在這兩年的行業(yè)深度調(diào)整期，旭輝一直是積極保交付和積極自救的出險房企之一。

??過去一年，旭輝投入建安成本超400億元，完成新房交付11.8萬套，是其成立以來交付最多的一年。“2024年全年預計交付約7.8萬套。”旭輝方面表示。

??對于2024年，林中表示，今年是旭輝爬雪山過草地最難的一年，交付壓力最大的一年，轉(zhuǎn)型突破的關鍵一年，也是看到方向和希望的一年。

??“旭輝將繼續(xù)把‘保交付’作為首要工作，把‘保品質(zhì)、保服務’作為最大的追求，努力贏得客戶認可，保住核心團隊，推動債務解決方案落地，實現(xiàn)公司可持續(xù)發(fā)展的資本結(jié)構(gòu)，活下去、站起來。”林中說。

??68個項目入圍“白名單”

??銷售仍然是目前房地產(chǎn)行業(yè)的“難題”。2023年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷短暫“小陽春”后持續(xù)下行，全國商品房銷售額11.66萬億元，回到了2016年水平。

??林中在2024新年致辭中也提到，從短期來看，當下的市場下行與調(diào)整的確讓我們感受到了陣痛。今年我在行業(yè)中聽得最多的一個字就是“難”，銷售難、資金難、交付難。

??市場低迷，旭輝始終在積極應對。

??2023年，旭輝實現(xiàn)合同銷售額700億元，銷售建筑面積514.38萬平方米；毛利率為15.6%。

??旭輝方面認為，2024年新房銷售市場依然面臨調(diào)整壓力，若經(jīng)濟持續(xù)恢復、置業(yè)意愿改善，疊加城中村改造如期推進，銷售規(guī)模或可實現(xiàn)小幅增長。在銷售市場修復緩慢影響下，全國新開工、投資下行態(tài)勢或難改。

??這一輪行業(yè)深度調(diào)整已進入第三個年頭，對旭輝來說，2024注定不會輕松。但旭輝也有自己的“家底”。截至2023年末，旭輝總土地儲備為3630萬平方米，總未售貨值超3000億元。其中，一二線城市占比約74%，貨量結(jié)構(gòu)優(yōu)勢較為突出。

??在土地儲備為旭輝可持續(xù)經(jīng)營提供有力支撐之外，房地產(chǎn)融資“白名單”為旭輝“保交付”注入強大動能。

??截至3月27日，旭輝在全國已有68個項目入圍“白名單”，部分項目已開始對接融資需求。位于北京、廣州、廈門、東莞、鄭州、洛陽、昆明等城市的8個項目，通過調(diào)整還款節(jié)點、降低利息、置換現(xiàn)有融資等方式，從交行、中信、平安、興業(yè)、恒豐、華夏、中行等銀行獲得了融資支持。

??旭輝方面表示，進入“白名單”后，公司相關項目有望獲得更多支持，將有助于推動保交付、提升項目可持續(xù)經(jīng)營能力。

??境內(nèi)外債務處置有序推進

??面對融資不暢、銷售疲軟的困境，2023年也是旭輝化債保經(jīng)營的一年。

??財報數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，旭輝總資產(chǎn)3011億元，凈資產(chǎn)646億元，在手現(xiàn)金137.5億元；有息負債總額922.81億元，較2022年壓降161.69億元，壓降15%。

??自2022年11月啟動境外債務重組以來，旭輝一直在采取措施積極自救，通過合作方股權互換、合作項目退出等方式，盤活資金助力保交付、保經(jīng)營。

??2023年3月，旭輝與恒基兆業(yè)互換了石家莊、廣州兩項目公司股權；9月以2.4億元對價退出與恒基兆業(yè)合作的廣州增城項目；12月以4.36億元的代價退出與金融街合作的天津鉑悅?cè)谟椖浚笠?.13億元的對價出售南京葛塘項目33%的股權。

??通過逐步出售部分投資物業(yè)及境外資產(chǎn)，旭輝預計將額外增加流動性約120億元～140億元，可償還境外債務的累計現(xiàn)金流總額估計約300億元～350億元。

??為了積極化債，林中頻繁往返于上海、香港兩地，與多家債權人機構(gòu)進行會談，一方面與境內(nèi)金融機構(gòu)溝通公司債展期的投票，另一方面持續(xù)拜訪境外債權人，推動境外債務重組。

??據(jù)境內(nèi)債券公告，旭輝本月連續(xù)完成2筆合計24.48億元的境內(nèi)債展期，展期期限均為3年。2023年全年，旭輝累計完成4筆共計71.8億元境內(nèi)債的展期。

??今年初，旭輝公告了其境外債務重組的最新進展。據(jù)公告，旭輝提出的“短期削債、中期轉(zhuǎn)股、長期保本降息”的重組框架已與債權人達成方向性共識，目標減債約33億～40億美元。

??之后，旭輝還與部分境外銀團債權人召開了溝通會。林中、旭輝控股CFO楊欣還有多家中資大行到場參與討論，旭輝在會上就境外銀團貸款的償付與與會的銀行達成方向性共識。

??正如林中所言，我們要想方設法解決歷史遺留問題，縮表瘦身、經(jīng)營破局，并全力解決債務問題。

??旭輝的化債進程還在提速。

??3月4日，旭輝控股重回港股通，這將有利于其境外債務重組方案的推進，尤其是對其中“債轉(zhuǎn)股”的選項起到直接促進作用。

??市場人士認為，在房地產(chǎn)行業(yè)供求關系發(fā)生重大改變的當下，有序解決債務問題，實現(xiàn)一個穩(wěn)健、可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)是出險房企活下去的必經(jīng)之路。出險房企也需借助當前金融政策窗口，積極與金融機構(gòu)對接，對債務能展盡展，同時積極盤活存量資產(chǎn)，提升自身流動性，從而達到真正意義上的改善資產(chǎn)負債表，重塑企業(yè)經(jīng)營的目的。

??林中認為，從長期來看，房地產(chǎn)市場的調(diào)整一定是有益于我國經(jīng)濟增長和可持續(xù)發(fā)展的，房地產(chǎn)行業(yè)也一定會擺脫“三高”模式，完成向高質(zhì)量發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。“當下每一天亦如走戈壁，每一步都充滿艱難，每一步都需要勇毅。”林中說。