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??2017年4月，首鋼地產(chǎn)以樓面地價(jià)11711元/平方米、溢價(jià)率116.4%拍得重慶悅來地塊，這也是重慶樓市有史以來第一塊破萬(wàn)元的地塊。如今7年時(shí)間過去，首鋼地產(chǎn)在這塊樓王地塊精心打造的高端產(chǎn)品云尚江來項(xiàng)目卻去化不暢，是降價(jià)求量割肉止損還是捂盤惜售等待行情好轉(zhuǎn)成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

??不惜代價(jià)營(yíng)造高端

??2017年4月1日，在經(jīng)過多輪激烈競(jìng)爭(zhēng)后，首鋼地產(chǎn)終以樓面地價(jià)11711元/平方米、溢價(jià)率116.4%拍得重慶悅來一宗地塊。該地塊也是重慶土拍歷史上首宗樓面地價(jià)破萬(wàn)的地塊。許多人都在翹首以待，想看看首鋼地產(chǎn)在這塊地上將建造出什么樣的房子，又打算賣出什么樣的價(jià)格。

??隨后首鋼地產(chǎn)果然不負(fù)眾望，從嘉陵江畔一朵云的別致意境出發(fā)，“云尚江來”項(xiàng)目因此而得名，并在設(shè)計(jì)、材料、建造及配套等多方面傾盡全力不惜代價(jià)打造。從其公開發(fā)布的信息來看，該項(xiàng)目首先在設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的配備上就盡顯高端奢華。空間設(shè)計(jì)師蔡上為世界設(shè)計(jì)師聯(lián)盟首席合伙人，園林設(shè)計(jì)師朱育帆為中國(guó)十大園林景觀設(shè)計(jì)師之一，建筑設(shè)計(jì)師高方明為西北賽區(qū)年度最佳別墅獎(jiǎng)獲得者。

??從多項(xiàng)建筑材料的選擇來看，也盡顯首鋼地產(chǎn)的高度用心。由無數(shù)個(gè)框架硬質(zhì)材料堆疊而立于江岸懸崖水池邊緣的云朵作品盡顯藝術(shù)風(fēng)范，小區(qū)內(nèi)排列整齊的藍(lán)花楹樹陣以及多種紫色花卉植物更顯別具一格的高端感受。車庫(kù)入口的感應(yīng)式燈帶、貴州片巖搭建的景觀、濱州青石材鋪就的地面，再加上由金屬材質(zhì)覆蓋的建筑外墻、90%的玻璃幕墻占比以及錯(cuò)落的挑空陽(yáng)臺(tái)等，隨處都可以感受到首鋼地產(chǎn)在云尚江來建設(shè)過程中的巨大投入與專注。

??不僅是設(shè)計(jì)與建造，在服務(wù)的配套方面首鋼地產(chǎn)更是用心良苦。除了聯(lián)袂龍湖智慧物業(yè)針對(duì)云尚江來專屬定制了104項(xiàng)生活服務(wù)外，還為業(yè)主提供了洛克菲勒藝術(shù)中心和Dior-Inlex城市會(huì)客廳這兩大國(guó)際頂  尖資源。特別是Dior-Inlex城市會(huì)客廳，目前在國(guó)內(nèi)僅存有北京、上海兩座，而首鋼地產(chǎn)將第3座Dior-Inlex城市會(huì)客廳引入云尚江來，可見其立志在重慶打造高端豪宅產(chǎn)品的決心。

??高調(diào)開盤卻遭市場(chǎng)冷遇

??在歷時(shí)約六年的等待后，2023年3月底，「維度之上」——首鋼云尚江來品牌發(fā)布盛典在重慶來福士洲際酒店舉行，炫酷的布置、爵士演奏、3D全息光影秀等一眾元素閃亮登場(chǎng)，掀開了重慶首塊破萬(wàn)元地塊入市的神秘面紗。而多家媒體的全方位高密度報(bào)道，更是將首鋼地產(chǎn)云尚江來的市場(chǎng)熱度提升到了空前高度。

??4月8日開盤后不久，首鋼地產(chǎn)即發(fā)布了“首啟熱銷2.2億元”的官方海報(bào)。對(duì)于這樣的銷售數(shù)據(jù)，有業(yè)內(nèi)人士根據(jù)當(dāng)時(shí)的開盤房源數(shù)量、價(jià)格及分銷渠道建立、蓄客時(shí)間等多方面因素綜合判斷，認(rèn)為該項(xiàng)目不可能在短短幾天時(shí)間實(shí)現(xiàn)如此數(shù)量的銷售額，首鋼地產(chǎn)有“王婆賣瓜”的嫌疑。

??對(duì)于云尚江來的開盤價(jià)格，業(yè)內(nèi)人士均不看好。洋房建筑面積147平方米的兩房報(bào)價(jià)400萬(wàn)元，180平方米的三房報(bào)價(jià)500萬(wàn)元左右；約300平方米的合院產(chǎn)品報(bào)價(jià)850萬(wàn)~1000萬(wàn)元；500~600平方米的臨江聯(lián)排別墅報(bào)價(jià)2500萬(wàn)~3000萬(wàn)元。“400萬(wàn)元買兩房”也因此成了重慶房產(chǎn)行業(yè)質(zhì)疑的焦點(diǎn)，紛紛認(rèn)為這個(gè)價(jià)格已經(jīng)偏離了當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情。

??從另一個(gè)角度來看，這樣的定價(jià)又似乎合情合理。從首鋼地產(chǎn)在云尚江來項(xiàng)目的投入來看，超萬(wàn)元的樓面地價(jià)，歷時(shí)七年現(xiàn)房銷售所形成的巨大資金成本，加上在設(shè)計(jì)、建造及配套等方面的巨量投入，即使是“400萬(wàn)元買兩房”的定價(jià)有業(yè)內(nèi)人士覺得也不算高，反而認(rèn)為這樣的價(jià)格可能也就是基本保本。

??重慶某中介公司魏先生介紹說，他們公司代理云尚江來項(xiàng)目銷售近兩年，僅賣出了一些洋房產(chǎn)品，合院和別墅還沒有一套成交。主要原因可能還在于價(jià)格偏高，加上這個(gè)項(xiàng)目的定位畢竟是高端改善型產(chǎn)品，所以消費(fèi)群體有限。他們也向開發(fā)商提過價(jià)格問題，首鋼地產(chǎn)畢竟是國(guó)企，好像也不是很著急。但最近也聽說開發(fā)商準(zhǔn)備調(diào)價(jià)的消息，具體怎么調(diào)他們也正在等通知。

??降價(jià)銷售已成定局？

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者近日來到云尚江來項(xiàng)目實(shí)地走訪，在悅來濱江路上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)就看到一座以多條金屬構(gòu)件拼接而成的波浪形鋼結(jié)構(gòu)大門異常耀眼，潺潺流水順著波浪頂端緩緩流下，匯入門口一片淺淺水池中，宛如一幅立體山水畫卷。記者站立良久，除了看到幾位保安及保潔人員出入，未見到有業(yè)主進(jìn)出。

??據(jù)售樓中心某銷售人員介紹，云尚江來是首鋼地產(chǎn)在重慶傾力打造的高端改善產(chǎn)品，無論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)建造還是為業(yè)主提供的物業(yè)等配套服務(wù)，都是非常高端的。自開盤以來，由于市場(chǎng)行情確實(shí)不好，加上重慶對(duì)這種高端產(chǎn)品的消費(fèi)能力也不足，所以去化情況不是很好。對(duì)于合院及別墅的銷售情況，他不愿意透露具體數(shù)字，但對(duì)于臨江別墅每平方米5萬(wàn)元左右的價(jià)格，該銷售人員說要是能降到3萬(wàn)元左右，可能是一個(gè)市場(chǎng)能接受的價(jià)格。目前公司正在考慮調(diào)整價(jià)格，估計(jì)2025年初新的價(jià)格會(huì)出來。

??記者近日在“房天下”頁(yè)面搜索云尚江來發(fā)現(xiàn)，147平方米的洋房?jī)r(jià)格已顯示為299萬(wàn)元。經(jīng)電話咨詢客服得知，該價(jià)格為開發(fā)商確認(rèn)的協(xié)議成交價(jià)格。

??就在發(fā)稿前，魏先生又給記者打來電話，說開發(fā)商剛剛和他聯(lián)系了，如果確實(shí)有意向購(gòu)買合院或別墅產(chǎn)品，客戶可以自行報(bào)一個(gè)可以接受的價(jià)格。比如300平方米的合院，客戶如果接受2萬(wàn)元/平方米的售價(jià)，那就報(bào)600萬(wàn)元總價(jià)，然后在繳納部分誠(chéng)意金后，開發(fā)商將報(bào)價(jià)上報(bào)集團(tuán)公司審批。一旦集團(tuán)公司審批通過，即可按客戶的報(bào)價(jià)進(jìn)行成交。如果報(bào)價(jià)未通過，則退回誠(chéng)意金。

??記者為此向重慶首鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)送了采訪函，但截至發(fā)稿，依舊沒有收到回復(fù)。