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??現(xiàn)房銷售模式有望成為中國(guó)商品住宅銷售新常態(tài)，實(shí)踐和豐富房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的應(yīng)有之義。

??◎  文 / 楊科偉

??近期有關(guān)全國(guó)推行現(xiàn)房銷售的消息不脛而走，引發(fā)全行業(yè)廣泛關(guān)注。但中央層面的相關(guān)方案并未公開披露，在“因城施策”背景下的地方試點(diǎn)方興未艾。因此，現(xiàn)房銷售并不是空穴來(lái)風(fēng)的新事物，現(xiàn)房銷售模式的探索在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已有多年歷程，最早可追溯至2014年上海黃浦區(qū)的一宗地塊首次明確要求“建成房屋須以全裝修現(xiàn)房銷售”，此后在歷輪樓市過熱調(diào)控措施中，多地都在土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置現(xiàn)房銷售條件，將這一模式作為土地出讓的特殊要求。

??近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，先是三四線再到二線城市，越來(lái)越多項(xiàng)目銷售速度趕不上施工進(jìn)度，期房變成了現(xiàn)房銷售正悄然成為主流趨勢(shì)，現(xiàn)房銷售的市場(chǎng)條件逐漸成熟，將成為推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。

??01

??中央有力有序推進(jìn)、地方試點(diǎn)進(jìn)程提速
從被動(dòng)土地調(diào)控手段到主動(dòng)選擇改革

??現(xiàn)房銷售真正被提上中央政策議程是在2023年全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議表示：“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。”這一表述進(jìn)一步強(qiáng)化了現(xiàn)房銷售在防范交付風(fēng)險(xiǎn)方面的重要作用。

??到2024年底，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議進(jìn)一步明確重申“有力有序推行現(xiàn)房銷售”列為2025年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部明確為重點(diǎn)工作之一，標(biāo)志著現(xiàn)房銷售政策進(jìn)入全面推進(jìn)階段。“一是著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。二是推動(dòng)建立要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，以編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、市場(chǎng)穩(wěn)定。三是大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。五是完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。”

??事實(shí)上，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2022年末以來(lái)，全國(guó)已有超過30個(gè)省（市）開展了現(xiàn)房銷售試點(diǎn)或出臺(tái)配套政策，各地試點(diǎn)情況各具特色。

??海南是全國(guó)首個(gè)省級(jí)推行現(xiàn)房銷售政策的省份，自2020年起，新出讓土地建設(shè)的商品住房全面實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。海南采取的是一種比較徹底的模式，對(duì)新出讓土地建設(shè)的商品住房全部實(shí)行現(xiàn)房銷售。政策實(shí)施效果顯著：現(xiàn)房銷售有效提升購(gòu)房者滿意度，新房投訴量下降67%；頭部房企市場(chǎng)份額占比超過75%，行業(yè)集中度顯著提升，說(shuō)明現(xiàn)房銷售加速了行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

??目前各地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售普遍采用以下三種方式：

??1、土地出讓環(huán)節(jié)規(guī)定現(xiàn)房銷售，這種更多是抑制土地市場(chǎng)過熱時(shí)期的被動(dòng)措施。例如，北京自2021年起集中供地中持續(xù)擴(kuò)大現(xiàn)房銷售試點(diǎn)范圍，2023年集中供地中62%的地塊設(shè)置了“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”條款；深圳于2023年8月重啟現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，2024年10月寶安區(qū)的一宗地塊要求"全部現(xiàn)房銷售"。深圳的試點(diǎn)特點(diǎn)是結(jié)合城市更新和舊改，在這些領(lǐng)域推動(dòng)現(xiàn)房銷售，既促進(jìn)了城市品質(zhì)提升，又推動(dòng)了現(xiàn)房銷售模式的落地。合肥在土地出讓環(huán)節(jié)對(duì)部分地塊明確提出現(xiàn)房銷售要求，試圖通過現(xiàn)房銷售倒逼房企提升產(chǎn)品力。

??2、在建未售項(xiàng)目現(xiàn)房銷售，提高預(yù)售工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)向現(xiàn)房過渡。

??3、“白名單”項(xiàng)目現(xiàn)房銷售，如云南省鼓勵(lì)在“白名單”項(xiàng)目中擇優(yōu)推行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

??與此同時(shí)，為推進(jìn)現(xiàn)房銷售積極性，多地也出臺(tái)了相應(yīng)的配套支持政策，主要有三方面：

??1、金融支持。對(duì)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目加大白名單融資傾斜力度、滿足融資需求、給予貸款利率優(yōu)惠、延長(zhǎng)貸款年限等。如云南、河南、湖南、四川、福建、寧夏和江西省等部分城市。

??2、財(cái)稅支持。現(xiàn)房銷售的開發(fā)企業(yè)延期或分期繳納城建配套費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，給予現(xiàn)房銷售企業(yè)剩余土地出讓金繳納年限延長(zhǎng)一年，對(duì)現(xiàn)房銷售的房企給予一定的稅收支持等。如河南、湖南、福建和江西省等部分城市。

??3、購(gòu)房業(yè)主提供的相關(guān)支持。例如鼓勵(lì)商業(yè)銀行對(duì)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目購(gòu)房業(yè)主的首套按揭貸款優(yōu)先受理、優(yōu)先審批，個(gè)別城市提出可享受100%購(gòu)房契稅補(bǔ)貼優(yōu)惠。

??總體來(lái)看，各地根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，采取了不同的試點(diǎn)策略和配套措施，體現(xiàn)了"因地制宜"的政策智慧，為全國(guó)范圍內(nèi)現(xiàn)房銷售的推廣積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。

??02

??現(xiàn)房銷售占比已達(dá)33%且供應(yīng)規(guī)模新高
不是簡(jiǎn)單延長(zhǎng)供應(yīng)時(shí)序降庫(kù)存而是順應(yīng)變化

??在市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的當(dāng)前階段推進(jìn)現(xiàn)房銷售，不是簡(jiǎn)單的權(quán)宜之計(jì)，更是從根本上優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式的重要舉措。誠(chéng)然，現(xiàn)房銷售可以拉長(zhǎng)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期，表面上通過延長(zhǎng)新增供應(yīng)的時(shí)序安排進(jìn)而達(dá)到短期庫(kù)存繼續(xù)積壓的目標(biāo)，改善市場(chǎng)預(yù)期，但這種想法無(wú)異于緣木求魚，事實(shí)上當(dāng)前階段推行現(xiàn)房銷售的市場(chǎng)基礎(chǔ)已趨成熟，更是順應(yīng)行業(yè)現(xiàn)實(shí)的變化。

??我們不妨來(lái)看一組數(shù)據(jù)，不僅購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)房認(rèn)可度不斷提升，自2022年起現(xiàn)房在新房銷售中的占比持續(xù)上升，且未來(lái)可售新房的現(xiàn)房規(guī)模已經(jīng)超越期房，未來(lái)購(gòu)房者大概率只能買到新房現(xiàn)房。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2019年以來(lái)，商品住宅現(xiàn)房銷售面積占商品住宅銷售面積的比重由10%左右上升至2025年3月的33%，提升了23個(gè)百分點(diǎn)，而實(shí)質(zhì)性的提升從2023年實(shí)現(xiàn)翻倍到2024年穩(wěn)定在26%左右。

??如果把商品住宅竣工面積（現(xiàn)房）和商品住宅期房銷售面積相比較，明顯看到2023年以來(lái)這一比值在迅速擴(kuò)大，到2024年穩(wěn)定在0.62，到2025年3月為0.76，相比2022年之前這一比例則穩(wěn)定0.35-0.4之間，這一變化則說(shuō)明了竣工（現(xiàn)房）規(guī)模明顯提速，高于期房銷售約30個(gè)百分點(diǎn)，較行業(yè)調(diào)整期之前實(shí)現(xiàn)倍增，預(yù)示在未來(lái)現(xiàn)房上市規(guī)模（包括已售和未售）將持續(xù)擴(kuò)大甚至超過期房。

??從未來(lái)新建商品住房供應(yīng)來(lái)看，現(xiàn)房規(guī)模已然超過期房，而且隨著“白名單”項(xiàng)目加速竣工交付，新增土地成交規(guī)模持續(xù)萎縮導(dǎo)致新開工持續(xù)低位，短期三五年內(nèi)現(xiàn)房規(guī)模還將不斷新高。正如下圖所示，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，截止到3月底全國(guó)商品住宅待售面積（竣工未售面積）約4.32億平方米，相當(dāng)于2024年全年商品住宅成交面積的一半，且這一規(guī)模相較上一輪行業(yè)去庫(kù)存（2014年）的峰值已相差無(wú)幾，幾乎可以肯定年內(nèi)勢(shì)必將創(chuàng)歷史新高，現(xiàn)房規(guī)模的二次新高開始于2022年的行業(yè)開始調(diào)整之后，二線和三四線城市期房邊建設(shè)邊銷售，銷售速度放緩之后期房也變成竣工現(xiàn)房，在隨后的2023-2024年規(guī)模繼續(xù)上臺(tái)階。

??另一方面，從克而瑞監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)50城市新建商品住宅狹義庫(kù)存（取證未售）的變化趨勢(shì)來(lái)看，截止到3月末總規(guī)模約3.04億平方米，而這50城市場(chǎng)份額幾乎占到了全國(guó)近8成，以此推算期房可售庫(kù)存已經(jīng)低于待售面積規(guī)模。而且趨勢(shì)上與現(xiàn)房庫(kù)存南轅北轍，自2022年高點(diǎn)之后持續(xù)下降，已經(jīng)與上一輪行業(yè)棚改貨幣化安置去庫(kù)存末期的庫(kù)存最低點(diǎn)（2.99億平方米）相當(dāng)。

??從土地供應(yīng)來(lái)看，最近三年全國(guó)300城土地成交規(guī)模持續(xù)萎縮，較2019-2021年間降幅達(dá)70%，2025年前4月同比再降13%僅1.6億平方米，且土地開工率到項(xiàng)目開盤率都不足70%，未來(lái)2026-2027年新增供應(yīng)期房規(guī)模仍將繼續(xù)下滑。

??總體而言，現(xiàn)房銷售的推廣是因勢(shì)利導(dǎo)、順應(yīng)行業(yè)發(fā)展新階段的新趨勢(shì)，旨在從根本上優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式，構(gòu)建更加健康、透明和可持續(xù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

??現(xiàn)房銷售可以降低購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)，避免“交付即維權(quán)”問題，規(guī)避停工爛尾風(fēng)險(xiǎn)，大幅提升市場(chǎng)透明度和交易安全。倒逼房企提升產(chǎn)品質(zhì)量，更加注重產(chǎn)品質(zhì)量和設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，供給“好房子”激活改善需求。優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，推動(dòng)行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“品質(zhì)深耕”轉(zhuǎn)型，從以融資為中心的開發(fā)模式向以產(chǎn)品為中心的開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，通過控制預(yù)售資金使用，防止開發(fā)商資金挪用，有效降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，有利于行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

??03

??現(xiàn)房銷售對(duì)行業(yè)各主體將帶來(lái)深刻影響
全面落地更是一個(gè)系統(tǒng)工程需要完善各方面制度

??現(xiàn)房銷售模式的推廣將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了多方面的影響，既包括對(duì)購(gòu)房者、開發(fā)商的直接影響，也包括對(duì)整個(gè)行業(yè)格局的深刻塑造。

??對(duì)購(gòu)房者的積極影響自不必多談，主要對(duì)房企的影響更直接，中國(guó)住房商品化改革二十余年以來(lái)，現(xiàn)房銷售被屢屢提及，令企業(yè)更是談之色變，最根本的就是開發(fā)模式和融資模式的變化，與前期住房嚴(yán)重緊缺亟需加快供應(yīng)改善預(yù)期相配套的期房銷售制度已經(jīng)不適合當(dāng)下以及未來(lái)發(fā)展模式。

??對(duì)企業(yè)的影響主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面：

??1、開發(fā)企業(yè)資金壓力增大，涉及到融資模式的變革。現(xiàn)房銷售要求房企在項(xiàng)目建成后才能回款，這對(duì)房企自有資金流動(dòng)性提出了更高要求。

??2、開發(fā)周期的拉長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)速度放緩。現(xiàn)房銷售模式倒逼房企在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)更加注重品質(zhì)和客戶研究，才能提供更符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。

??3、經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變帶來(lái)的優(yōu)勝劣汰加速企業(yè)整合。現(xiàn)房銷售模式迫使房企放棄"高周轉(zhuǎn)、高杠桿"的經(jīng)營(yíng)模式，以往依賴融資和預(yù)售資金推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)的模式將難以為繼，資金實(shí)力較弱的中小房企面臨更大的生存壓力，現(xiàn)房銷售模式加速了行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，大型房企市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大。

??現(xiàn)房銷售對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響邏輯上即可推導(dǎo)出一系列應(yīng)對(duì)措施，比如為了極力縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，低容積率的小地塊爭(zhēng)奪激烈，產(chǎn)品可能退回毛坯時(shí)代，土地成交規(guī)模萎縮和地價(jià)款的分期支付對(duì)土地財(cái)政形成沖擊等等。

??所以現(xiàn)房銷售制度的全國(guó)落地必將面臨一系列挑戰(zhàn)，更需要在政策設(shè)計(jì)和實(shí)施過程中進(jìn)行系統(tǒng)性考量。

??首先是金融工具創(chuàng)新需求，改革與之相適應(yīng)的融資模式，需要開發(fā)“現(xiàn)房開發(fā)貸”及銷售回款定金等創(chuàng)新金融工具，銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)需要針對(duì)現(xiàn)房銷售特點(diǎn)設(shè)計(jì)專門的融資產(chǎn)品，以緩解房企長(zhǎng)期資金壓力，才能保障項(xiàng)目有序開發(fā)建設(shè)形成供應(yīng)。同時(shí)監(jiān)管部門也需要為此提供相應(yīng)的政策支持和風(fēng)險(xiǎn)防控措施，確保金融創(chuàng)新健康發(fā)展。

??其次是土地供應(yīng)節(jié)奏調(diào)整，調(diào)整土地出讓方式和付款條件。現(xiàn)房銷售模式下，開發(fā)周期延長(zhǎng)，土地供應(yīng)節(jié)奏需要相應(yīng)調(diào)整，以避免短期供應(yīng)過剩導(dǎo)致區(qū)域房?jī)r(jià)波動(dòng)。如何平衡土地供應(yīng)與市場(chǎng)需求，是現(xiàn)房銷售全面推廣過程中需要重點(diǎn)考慮的問題。調(diào)整土地出讓方式和付款條件，如延長(zhǎng)土地出讓金繳納期限，或允許分期支付，以緩解開發(fā)商資金壓力。

??最后是避免出現(xiàn)供應(yīng)斷檔或市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，是政策設(shè)計(jì)中需要重點(diǎn)考慮的問題。建議各地根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，采取差異化的現(xiàn)房銷售推進(jìn)策略：一線城市可采用“部分現(xiàn)房銷售”模式，降低短期供不應(yīng)求的壓力。二線城市可結(jié)合城市更新和舊改，在這些領(lǐng)域優(yōu)先推動(dòng)現(xiàn)房銷售，既促進(jìn)城市品質(zhì)提升，又推動(dòng)現(xiàn)房銷售模式落地。三四線城市：優(yōu)先在庫(kù)存較高的城市或區(qū)域推進(jìn)，結(jié)合去庫(kù)存工作，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

??總體而言，現(xiàn)房銷售作為房地產(chǎn)行業(yè)的一項(xiàng)重要改革，不僅能夠降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，提升市場(chǎng)透明度，還能推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。各城市試點(diǎn)工作取得的成效表明，現(xiàn)房銷售政策在實(shí)踐中具有可行性和有效性。

??然而，全面推廣現(xiàn)房銷售仍需在金融工具、土地供應(yīng)、監(jiān)管機(jī)制等方面進(jìn)行配套改革。應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“因地制宜、穩(wěn)步推進(jìn)”的原則，結(jié)合各地實(shí)際情況，采取差異化推進(jìn)策略，確保市場(chǎng)平穩(wěn)過渡。

??要特別關(guān)注現(xiàn)房銷售模式下開發(fā)商的資金壓力問題，通過金融創(chuàng)新、土地政策調(diào)整等手段，為開發(fā)商提供必要的支持，避免因資金問題導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)大幅萎縮。同時(shí)，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)管，確保現(xiàn)房品質(zhì)，切實(shí)保障購(gòu)房者權(quán)益。

??隨著政策的不斷細(xì)化和市場(chǎng)的逐步適應(yīng)，現(xiàn)房銷售模式有望成為中國(guó)商品住宅銷售新常態(tài)，實(shí)踐和豐富房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的應(yīng)有之義。