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??長沙樓市在優(yōu)化“商住比”方面邁出實質性步伐。

??12月13日，長沙市自然資源和規(guī)劃局就位于湘江新區(qū)濱江新城的龍湖·春江酈城項目修建性詳細規(guī)劃（規(guī)劃總平面圖）、建設工程設計方案，向項目利害關系人進行批前公示，擬將原本規(guī)劃為公寓式辦公的20號棟調整為住宅，公示期至12月21日結束。

??這是繼明確部分新出讓商業(yè)用地“不得建設公寓”之后，湘江新區(qū)主動回應市場優(yōu)化“商住比”訴求的又一次創(chuàng)新嘗試，正在引發(fā)當?shù)馗鞣捷^大關注。

??公寓樓調整為住宅樓

??龍湖春江酈城項目位于濱江新城銀杉路與茶子山路交會處東南角，原規(guī)劃為約78萬平方米的城市綜合體，于2019年4月開工建設，2019年6月27日首次開盤。該項目住宅分別于2021年10月、2022年5月分兩批交付，共交付2868戶，園林景觀方面反響不錯。

??根據(jù)批前公示內容，本次圖則調整僅刪除原圖則中的住宅不可建設范圍，變更后的項目住宅容量與商業(yè)容量符合地塊規(guī)劃條件中書中商住比的要求。

??此次調規(guī)的龍湖春江酈城項目20號棟，修改調整為住宅后，擬規(guī)劃成29層，整個項目總停車位將減少為4861個，商住比降低為3.2/6.8，住宅總戶數(shù)增至3040戶。

??公開信息顯示，調整之前，該項目20號棟為公寓樓，規(guī)劃為31層，整個項目規(guī)劃總停車位4997個，商住比為3.7/6.3，總戶數(shù)2890戶。

??也就是說，此樓棟商改住之后，該項目新增戶數(shù)150戶。

??此外，龍湖春江酈城項目的18號棟、19號棟、21號棟、22號棟均為公寓式辦公，23號棟為公寓式酒店。

??商改住：艱難破題之路

??此次龍湖春江酈城項目20號棟公寓調整為住宅，之所以受到當?shù)馗鞣捷^大關注，很大程度上源于長沙樓市在商改住規(guī)劃調整上的太多不容易。

??近年來，長沙商業(yè)性質的公寓項目庫存高企不下。

??湖南中原地產研究院數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，長沙市內五區(qū)商務公寓庫存量達399萬平方米，去化周期需90個月。

??不僅是開發(fā)商的去化壓力很大，導致資金難以及時回籠，且業(yè)主也很難轉手變現(xiàn)。去化艱難之下，開發(fā)商間、開發(fā)商與業(yè)主間有關公寓方面的價格廝殺戰(zhàn)此起彼伏。

??僅就此次將公寓調整為住宅的龍湖春江酈城項目而言，其2020年9月推出的19號棟毛坯LOFT公寓，單價在15000元~17000元/平方米間。到了2022年，該項目推出的部分公寓單價降到了約10000元/平方米，有的房源單價甚至低于10000元/平方米，引發(fā)了部分業(yè)主不滿。

??從園林景觀被業(yè)主拍手稱贊，到公寓大降價被業(yè)主反復吐槽，龍湖春江酈城項目給業(yè)主心理的落差，折射出了近年來長沙商務公寓市場的窘境和開發(fā)商的無奈。

??針對市場現(xiàn)狀，當?shù)卣M一步聚焦重點、打通堵點，積極主動化解難題。

??2021年11月1日，長沙市召集萬科、保利、中建信和、龍湖等重點房企負責人召開全市房地產工作座談會，明確釋放“重點抓好商住比的科學優(yōu)化、積極推進包括公寓在內的非住宅去庫存”的政策信號。

??此后，長沙樓市“商住比”得以明顯優(yōu)化，由此前普遍的3:7、4:6甚至5:5，大幅降低為2:8、1:9甚至大多為純住宅用地出讓。湖南湘江新區(qū)在今年的多次商業(yè)用地出讓中，更是規(guī)定“不得建設公寓”。

??與此同時，當?shù)卣矫娉雠_購買公寓補貼部分契稅等刺激疏導措施，但由于此前積累的庫存量太大，買漲不買跌的購房心理導致去化流速緩慢，措施效果一般。

??于是，當?shù)卣矫驷j釀出臺政策，計劃將項目剩余未開發(fā)的原規(guī)劃公寓，修改調整為住宅開發(fā)，但在政策制定的前期摸底中，又遇到了之前規(guī)劃的就近入學學位不夠的瓶頸，以及無法就近新增教育配套用地的難題。

??未來房價定價成謎

??想成事，就要做難而正確的事。全面深化改革，就要敢于迎難而上，敢于破題破局。

??湘江新區(qū)此次在長沙樓市商改住方面的率先破題，被當?shù)貥I(yè)界譽為改革攻堅道路上打破萬事開頭難困局、敢于消除“中梗阻"、跑出“最先一公里”的關鍵一步。

??不過，此次龍湖春江酈城項目商改住批前公示通過之后，住宅面市時，當?shù)卣畬砣绾瓮咨坪侠肀O(jiān)制房價，又成了新的關注點。

??目前，該項目為二手房小區(qū)自2020年下半年起已無一手住宅可售。房天下網(wǎng)站的歷史開盤信息及房價數(shù)據(jù)顯示，2019~2020年間，龍湖春江酈城項目非毛坯住宅當時的新房銷售均價約14000元~14500元/平方米；今年12月，該項目二手住宅掛牌均價約22150元/平方米。

??調規(guī)成功后的龍湖春江酈城項目20號棟住宅，未來是按此前新房均價輔以每年一定房價漲幅定價，還是參照該項目的二手住宅成交均價監(jiān)制房價？在滿足開發(fā)商的合理訴求與確保購房者正當利益間如何做好平衡？如何防范利用小區(qū)及周邊一二手房房價差炒房？有無必要從限售年限層面，在制度化設計方面做好可供其他商改住項目借鑒的前瞻性規(guī)劃？

??上述問題，都有待當?shù)赜嘘P方面在廣泛聽取利益各方及公眾意見的基礎上，及早作出妥善合理的安排。