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??城市更新為房地產(chǎn)存量時代提供了重要的發(fā)展空間。

??2024年以來政策層面對城市更新的支持力度增強(qiáng)，金融支持的實(shí)質(zhì)性落地助力項目推動。來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的最新數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前全國已實(shí)施城市更新項目超6.6萬個，累計完成投資2.6萬億元。

??與此同時，城市更新工作的組織機(jī)制和制度政策框架日益完善。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，全國已有400多個城市成立了城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，84個城市出臺了管理辦法，300多個城市編制了城市更新專項規(guī)劃。

??這不僅是量的擴(kuò)張，更通過一系列試點(diǎn)樣板項目的成功實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的突破。隨著我國城市普遍步入存量發(fā)展時期，面對日益增多的城市更新項目，企業(yè)在融資渠道、拿地條件、建設(shè)規(guī)劃、產(chǎn)品打造等方面仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

??城市更新工作正步入一個高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

??多路資金支持，推進(jìn)城市更新行動。

??去年末，PSL重啟為城中村改造專項借款提供了主要的資金來源。今年以來，城中村改造專項借款陸續(xù)落地發(fā)放。截至目前，已有超過50個城市或省份、近2千億元人民幣的專項借款資金成功發(fā)放給城中村改造項目，資金覆蓋面廣，支持力度大。此外5月財政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文首批擬支持的15個城市，旨在通過百億元級別的資金撥款，加快超大特大城市及長江經(jīng)濟(jì)帶沿線重要城市的城市更新推進(jìn)速度。

??城市更新戰(zhàn)略深化，配套政策同步升級。今年中央層面，針對城市更新領(lǐng)域主要涉及國土空間優(yōu)化與風(fēng)貌保護(hù)項目，進(jìn)一步細(xì)化和出臺了相關(guān)政策措施。

??地方層面，今年以來湖北省17個下轄地區(qū)均由“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”更名為“住房和城市更新局”。武漢市住房和城市更新局、荊州市住房和城市更新局、黃石市住房和城市更新局也相繼完成了更名。上海選取10個重點(diǎn)單元探索“三師”聯(lián)創(chuàng)，通過系統(tǒng)思維探尋更新方案最優(yōu)解。

??可以看到各城市對于城市更新工作的高度重視，不斷推動政策機(jī)制的完善與創(chuàng)新，探索高質(zhì)量、可持續(xù)的城市更新模式。

??國有企業(yè)深度參與城市更新。

??廣州去年確立了“做地”模式，其做地主體為政府認(rèn)定的國有企業(yè)。今年以來多個做地項目積極推進(jìn)，進(jìn)展顯著。《廣州火車站片區(qū)做地方案》通過審議，成為廣州首個通過做地方案的城市更新片區(qū)。預(yù)計廣州做地項目數(shù)量將迎來顯著增長，也有望激活長期停滯的舊改項目，加速城市更新的步伐。

??上海方面，近年來地方國企也成為了城市更新項目主力軍。今年地方國企不僅獨(dú)立拿地，更常見的模式是大型央企與本地國企聯(lián)合拿地，增強(qiáng)了資金實(shí)力與項目運(yùn)作能力。

??回顧上海城市更新風(fēng)貌類土地市場動態(tài)，截至今年三季度土地出讓數(shù)量與去年同期基本持平。結(jié)合去年同期的出讓節(jié)奏進(jìn)行展望，預(yù)計今年第四季度上海城更土地出讓有望迎來一定的加速。

??居住類仍為城市更新主要對象。至 2023 年12月，廣東省“三舊”改造地塊標(biāo)圖入庫用地面積共計347平方公里，其中舊廠房占比約37%；舊城鎮(zhèn)占比約16%；舊村莊占比約47%。以深圳為例，目前深圳各區(qū)也發(fā)布了29個城市更新單元計劃，其中包含25個居住更新方向，占比約86%。

??城更類住宅市場表現(xiàn)分化，地段、產(chǎn)品、推盤策略更能吸客。風(fēng)貌住宅作為上海城市更新的特色。為了能夠確保在改造過程中，也能保留與傳承了地塊原有風(fēng)貌與歷史肌理。其在土地出讓時便設(shè)立了詳盡規(guī)劃限制。目前上海風(fēng)貌住宅市場尚處于起步階段，多于今年才開始入市，未來待入市體量不小。截至三季度已有多個項目開盤，其中僅弘安里首期房源為公開入市，其余項目均未公開公示。整體表現(xiàn)方面，平均去化率超五成。

??其中個別項目如中海順昌玖里、中海恒昌玖里實(shí)現(xiàn)“日光”；招商弘安里首次開盤去化也近74%。這些項目主要在以下幾個方面有明顯優(yōu)勢：

??1、稀缺地段的吸引力：比如城投露香園，位于豫園黃金板塊，客戶對于市中心核心地段的獨(dú)特情懷與高度認(rèn)可，整體購買意愿強(qiáng)烈。

??2、產(chǎn)品優(yōu)化與限制突破：弘安里項目位于四川北路/四平路板塊，整體客戶能級和經(jīng)濟(jì)水平不及淮海路等上游板塊。但項目通過巧妙的產(chǎn)品設(shè)計，成功克服了風(fēng)貌產(chǎn)品樓棟間距過近和層高較低等普遍問題。項目拆解了石庫門單元為南北通透的住宅，有效提升了居住舒適度。同時項目地下室通過雙墻設(shè)計達(dá)到減振目的，保證其隔音效果。

??3、提前蓄客與情感共鳴：中海順昌玖里通過舉辦專題展覽的方式，提前一年便開始蓄客工作。展覽內(nèi)容不僅梳理了地塊的歷史背景，更激發(fā)了客戶對項目的情感共鳴與價值認(rèn)同。展覽期間吸引了超過6萬人次的參觀，為項目積累了大量潛在客戶。此外中海還提前完成了風(fēng)貌別墅實(shí)體樣板間和展示區(qū)的開發(fā)，提供了更直觀真實(shí)的看房體驗。

??安置路徑多樣化。今年上海、廣州等超40城推進(jìn)房票安置方式，進(jìn)一步拓寬了拆遷安置渠道。上海瑞康里項目，在傳統(tǒng)的貨幣安置與實(shí)物安置模式上又增加了原地回購以及回租方案，形成了四種多元化的安置手段。這也意味企業(yè)其更需適應(yīng)日益復(fù)雜多變的居民需求，制定差異化的安置計劃和回遷方案，保障居民的切身利益。

??風(fēng)貌保護(hù)分級化。國內(nèi)多個省市如河南、無錫、上海、金華等針對非文物保護(hù)點(diǎn)和不可移動文物的歷史建筑，制定了相應(yīng)的保護(hù)政策與措施。值得注意的是，上海與金華兩市基于建筑本體價值、建筑風(fēng)貌特征、所在建筑群肌理特征等將歷史建筑劃分為三個等級。通過這樣的分級制度，兩市明確了不同保護(hù)級別應(yīng)采取的差異化保護(hù)策略與手段。企業(yè)在參與保護(hù)更新時，需嚴(yán)格遵守相關(guān)政策，針對地塊內(nèi)多個保護(hù)級別的歷史建筑，定制針對性的更新與保護(hù)策略。

??業(yè)態(tài)運(yùn)營多元化。2024年城市更新顯著特征是多元業(yè)態(tài)深度融合與創(chuàng)新，涵蓋文旅、影視、TOD等領(lǐng)域。今年以來，深圳市首個文旅業(yè)態(tài)城市更新項目——深圳小梅沙度假村、上海乍浦路影視基地、天津軌道交通集團(tuán)首個城市更新+TOD項目上蓋廣場均陸續(xù)開放。它們通過跨產(chǎn)業(yè)融合，超越了傳統(tǒng)物理空間的簡單改造，轉(zhuǎn)而聚焦于城市功能、文化內(nèi)涵與經(jīng)濟(jì)價值的深度挖掘。可以發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)的物理空間更新已難以滿足市場需求，企業(yè)更需摒棄固有的思維模式不斷創(chuàng)新，加強(qiáng)跨領(lǐng)域的合作。

??中長期來看，新城城鎮(zhèn)化仍是住房需求的有力支撐，我國城鎮(zhèn)有300多億平方米存量住房需要更新改造，從這一角度來看，房地產(chǎn)仍有很大的潛力和發(fā)展空間。隨著我國城市更新戰(zhàn)略的深入實(shí)施，市民對于高品質(zhì)生活的追求日益多元，驅(qū)動著城市更新模式的不斷革新與業(yè)態(tài)融合的加速深化。