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??2024年前三季度，中央利好政策頻發(fā)，住房租賃政策體系逐步完善，地方積極響應(yīng)落實(shí)，累計(jì)推出的住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策已超過(guò)百項(xiàng)，租賃供應(yīng)進(jìn)入爆發(fā)期。

??在“十四五”保障性租賃住房籌集工作臨近收官之際，大批保障性租賃住房密集入市。克而瑞長(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示，截止2024年10月，核心八城保租房規(guī)模市場(chǎng)占有率已接近四成，三年內(nèi)市占率增長(zhǎng)13.69%。

??在政策支持下，各地存量收購(gòu)用作保租房收效預(yù)期逐步兌現(xiàn)，保租房占比還將持續(xù)擴(kuò)大并成為租賃市場(chǎng)不可忽視的重要力量，租賃行業(yè)正穩(wěn)步邁向“市場(chǎng)化+保租房”并駕齊驅(qū)的發(fā)展階段。

??隨著保租房市場(chǎng)占有率提升，給行業(yè)供給端帶來(lái)了顯著壓力，城市市場(chǎng)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，部分城市面臨租金和出租率下滑局面，保租房對(duì)市場(chǎng)租金平抑效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。

??今年以來(lái)，以保租房為核心的支持政策加速出臺(tái)。

??克而瑞長(zhǎng)租據(jù)公開(kāi)資料不完全統(tǒng)計(jì)，截止10月31日，全國(guó)各地出臺(tái)相關(guān)政策130余條，以保障性租賃住房為核心，方向聚焦政策指導(dǎo)、政策規(guī)范、金融監(jiān)管等方面。

??1、金融性政策強(qiáng)化激勵(lì)，加速推進(jìn)租購(gòu)并舉住房制度建設(shè)

??國(guó)家持續(xù)推進(jìn)保障性住房體系建設(shè)，5月17日，央行表示將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

??9月29日，央行發(fā)布關(guān)于優(yōu)化保障性住房再貸款有關(guān)要求的通知，優(yōu)化保障性住房再貸款政策，資金支持比例由60%提高至100%，增強(qiáng)對(duì)銀行、收購(gòu)主體的市場(chǎng)化激勵(lì)，鼓勵(lì)地方國(guó)企等各類(lèi)市場(chǎng)主體盤(pán)活存量住房用作保障性租賃住房，促進(jìn)加快建立租購(gòu)并舉的住房制度。

??隨后眾多城市積極響應(yīng)，紛紛出臺(tái)政策措施，加速推進(jìn)存量收購(gòu)工作，以進(jìn)一步拓寬住房保障渠道。

??2、各地存量收購(gòu)政策執(zhí)行“前嚴(yán)后寬”，收效預(yù)期逐步兌現(xiàn)

??聚焦各城市存量收儲(chǔ)情況來(lái)看，自央行宣布將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款以來(lái)，各地方政府關(guān)于存量收購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)，呈現(xiàn)出“前期嚴(yán)、后期邊際寬松”的特征。

??具體來(lái)看，7月份以前各城市出臺(tái)的收購(gòu)細(xì)則普遍要求底層資產(chǎn)為現(xiàn)房或達(dá)到竣備條件，且以整棟整單元的住宅物業(yè)為主，面積控制在70㎡或90㎡以?xún)?nèi)，并主要用于配租型保障房用途，此外，對(duì)項(xiàng)目周邊軌道交通、生活配套設(shè)施等均有特定要求。

??比如杭州臨安5月發(fā)布相關(guān)細(xì)則，對(duì)于房源基本條件規(guī)定：房源以整幢作為基本收購(gòu)單位，同時(shí)單套建筑面積不超過(guò)70平方米；收購(gòu)房源需搭配一定比例車(chē)位，房源待售車(chē)位數(shù)量滿(mǎn)足配比條件，即60平方米（含）以下的每套按0.6個(gè)車(chē)位比例配置，60平方米以上的每套按1.0個(gè)車(chē)位比例配置。

??到了8月份以后相關(guān)政策明顯發(fā)生了變化。各城市出臺(tái)的收購(gòu)細(xì)則在房源資質(zhì)、面積、性質(zhì)等方面均進(jìn)行了優(yōu)化，普遍要求開(kāi)發(fā)狀態(tài)為四證齊全，收購(gòu)面積擴(kuò)大到了120㎡且可同時(shí)用于租和售，同時(shí)資產(chǎn)性質(zhì)放寬至公寓、宿舍、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等。

??今年8月一線城市深圳正式官宣“收儲(chǔ)”，征集房源包括商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目（房源），且主力戶(hù)型面積在65平米以下。隨后多個(gè)二三線城市發(fā)布相關(guān)細(xì)則，部分城市收購(gòu)面積擴(kuò)大至120平米，可同時(shí)用于租和售。

??這一調(diào)整有利于擴(kuò)大底層資產(chǎn)收購(gòu)池容量，并促進(jìn)買(mǎi)賣(mài)雙方收購(gòu)效率，預(yù)計(jì)未來(lái)存量收購(gòu)困局將逐步改善。

??受政策支持、市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)，以及保租房REITs的發(fā)行和入市，保租房占比持續(xù)擴(kuò)大，已成為租賃市場(chǎng)不可忽視的重要力量，行業(yè)正穩(wěn)步邁向“市場(chǎng)化+保租房”并駕齊驅(qū)的發(fā)展階段。

??克而瑞長(zhǎng)租監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止2024年10月，核心八城集中式公寓房源規(guī)模合計(jì)112.66萬(wàn)間，保租房規(guī)模超40萬(wàn)間，市場(chǎng)占有率達(dá)到36.04%，三年內(nèi)市占率增長(zhǎng)13.69%。

??其中，上海、深圳規(guī)模超34萬(wàn)間和28萬(wàn)間，占比分別達(dá)30.1%、24.6%，兩城規(guī)模遠(yuǎn)超其他核心城市。

??規(guī)模變化來(lái)看，上海、杭州兩城規(guī)模同比漲幅分別達(dá)29%、19%，入市規(guī)模激增，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

??從新開(kāi)項(xiàng)目來(lái)看，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，1-10月，核心八城典型新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目110余個(gè)，總供應(yīng)房源超8萬(wàn)間。其中保租房項(xiàng)目超70個(gè)，房源量超6.3萬(wàn)間。

??保租房新開(kāi)項(xiàng)目占比超過(guò)了六成，其中房源量占新增供應(yīng)規(guī)模的七成以上。這意味著，2024年以來(lái)保租房供應(yīng)明顯提速。

??具體城市來(lái)看，上海、杭州，廣州供應(yīng)市場(chǎng)活躍，合計(jì)供應(yīng)房源量約5.3萬(wàn)間。

??同時(shí)，核心八城大量大型租賃社區(qū)建成入市，1-10月超過(guò)1000間的大型租賃社區(qū)新入市項(xiàng)目27個(gè)，房源量近5萬(wàn)間，其中，上海作為投入大量地塊作為R4租賃住房用地的城市，進(jìn)入供應(yīng)井噴期，大型租賃社區(qū)新開(kāi)項(xiàng)目16個(gè)，房源量供應(yīng)超3萬(wàn)間。

??從市場(chǎng)量?jī)r(jià)來(lái)看，市場(chǎng)化房源租金平抑效應(yīng)進(jìn)一步凸顯。

??租金坪效方面，多城市處于相對(duì)穩(wěn)定趨勢(shì)，2024年10月末核心八城集中式公寓整體租金坪效平均為3.48元/天/㎡，較去年底微增0.3%。其中，北京租金坪效最高，達(dá)到了6.4元/天/㎡。

??上海租金坪效下滑最為明顯，10月租金坪效較去年底下降了2.4%，若與2021年底高點(diǎn)時(shí)相比，近三年租金坪效整體降了20%左右。

??主要原因在于保租房市場(chǎng)的迅速擴(kuò)張，大量保租房項(xiàng)目入市租金親民，且整體品質(zhì)相對(duì)更高，它的加速供給對(duì)整體市場(chǎng)的租金水平構(gòu)成了直接沖擊，進(jìn)而影響了租金坪效的表現(xiàn)，這也進(jìn)一步說(shuō)明了保租房加速供應(yīng)對(duì)市場(chǎng)租金的平抑效應(yīng)進(jìn)一步凸顯。

??此外，從出租率表現(xiàn)來(lái)看，受大量保租房加碼入市影響，供應(yīng)絕對(duì)量較大的城市，如上海、杭州集中式公寓出租率呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

??典型如杭州，截止2024年10月末，杭州集中式公寓整體出租率下降至82.19%，較去年年底減少7.66個(gè)百分點(diǎn)，除了受保租房供應(yīng)影響之外，保租房出租率不高是導(dǎo)致整體出租率下滑的主要原因。數(shù)據(jù)上看，今年以來(lái)杭州保租房整體出租率一直在60%-80%的區(qū)間內(nèi)浮動(dòng)，顯示出市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，9、10月份時(shí)點(diǎn)出租率更是下降至63.25%、65.94%，進(jìn)一步凸顯了市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)。

??在金融性政策強(qiáng)化激勵(lì)下，各地存量收購(gòu)工作體現(xiàn)出一定成效，大量保障性租賃住房開(kāi)始集中入市，市場(chǎng)將迎來(lái)新的增長(zhǎng)。

??事實(shí)上，保租房以低于市場(chǎng)化租賃房源的租金標(biāo)準(zhǔn)，在加速供應(yīng)時(shí)對(duì)市場(chǎng)化租賃房源形成一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，典型如上海、杭州保租房供應(yīng)規(guī)模比較大的城市，整體租金坪效和出租率均有所下滑，市場(chǎng)租金平抑作用顯現(xiàn)，進(jìn)一步推動(dòng)了“租購(gòu)并舉”制度的落實(shí)。