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??房地產(chǎn)行業(yè)正由商品房主導(dǎo)的舊模式轉(zhuǎn)變至“租購并行”新模式。

??2024年，央行、財(cái)政部、金融監(jiān)管局等部門頻繁提及要通過多項(xiàng)金融支持政策提升行業(yè)融資環(huán)境，進(jìn)一步提升完善住房租賃金融支持體系。

??同時(shí)，2024年中共中央政治局、國務(wù)院等頂層部門多次表態(tài)支持存量盤活工作，鼓勵(lì)存量收購用作保障房等相關(guān)工作，助力去庫存、保交樓等。

??在金融支持和存量盤活共同發(fā)力下預(yù)計(jì)頂層對租賃利好的態(tài)度將延續(xù)至“十五五”。

??然而從市場來看，個(gè)人房源業(yè)主“以租代售”策略助推新增掛牌量走高，但整體預(yù)期不足致使租金回調(diào)，集中式公寓方面則由于保租房加速入市，影響行業(yè)供需結(jié)構(gòu)，租金普跌。

??市場競爭壓力之下，租賃企業(yè)不斷“修煉內(nèi)功”，目前已“卷”出天花板，配置功能、健康環(huán)保、設(shè)計(jì)顏值全方位發(fā)力。

??近幾年租賃政策出臺(tái)頻繁，政策體系不斷完善，“組合拳”疊加效應(yīng)逐步釋放；2024年全年全國各地出臺(tái)約192條政策租賃政策，多集中在一線城市及強(qiáng)二線城市。

??其中廣州租賃政策出臺(tái)頻次最高，為14次，明顯高于其他城市。

??2024年政策類型中，規(guī)范類政策最多，占比54%，其次為指導(dǎo)類占比36%；從典型城市政策導(dǎo)向來看，行業(yè)發(fā)展已從重指導(dǎo)供應(yīng)類（強(qiáng)調(diào)行業(yè)發(fā)展方向，如保租房、存量收購等）走向供需雙側(cè)發(fā)力（城市供給與市場需求匹配，滿足租賃客戶的實(shí)際需求），并持續(xù)規(guī)范行業(yè)邊際穩(wěn)健發(fā)展，同時(shí)金融監(jiān)管端政策亦在不斷強(qiáng)化。

??2024年中央聚焦金融支持與存量盤活，地方圍繞供需兩端改善行業(yè)環(huán)境，在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變至“租購并行”新模式背景下預(yù)計(jì)利好態(tài)度延續(xù)至“十五五”。

??從市場來看，2022年以來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，多數(shù)業(yè)主選擇出租房源等待合適時(shí)機(jī)進(jìn)行房產(chǎn)出售，導(dǎo)致個(gè)人房源年度新增供應(yīng)達(dá)620.5萬套最高峰，同比上漲超55%；到2023年，前期存量租賃房源持續(xù)消化，新增供應(yīng)得到一定程度抑制；然后進(jìn)入2024年，由于房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷出售難度大，疊加經(jīng)濟(jì)壓力持續(xù)影響，個(gè)人業(yè)主仍通過出租存量房以獲得額外增收，掛牌量波動(dòng)走高，2024年新增供應(yīng)592萬套，同比上漲21%；

??分城市看，京滬兩城供應(yīng)49萬套以上，持續(xù)斷層領(lǐng)跑；其次為沈陽、杭州、成都、青島、南京等強(qiáng)二線城市，供應(yīng)均23萬套以上；同比變化中，約52城供應(yīng)規(guī)模上漲，其中沈陽、青島、成都漲幅超50%。

??受房地產(chǎn)市場整體影響，疊加市場供需結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整影響，導(dǎo)致競爭相對激烈，目前個(gè)人房源租金坪效為32.7元/㎡/月，同比下滑1.1個(gè)百分點(diǎn)，較2021年48.5元/㎡/月仍有較明顯差距。

??一方面是整體租賃房源（含機(jī)構(gòu)化房源）的增多帶來的供應(yīng)基數(shù)的變化，另一方面是優(yōu)質(zhì)租賃社區(qū)、保租房等房源依靠產(chǎn)品力搶客帶來的產(chǎn)品方面的競爭，個(gè)人房東只能利用降價(jià)來應(yīng)對市場變化以提升自身房源競爭力。

??分城市來看，同比約40城下滑，其中衡陽、杭州、福州等降幅最大，約5-9%，成都、南京、武漢、上海受掛牌區(qū)域主要集中核心區(qū)拉動(dòng)影響，結(jié)構(gòu)性上漲5-8%；分城市能級(jí)平均租金坪效看，一線城市97.7元/㎡/月，二線城市31.6元/㎡/月，三四線城市22.3元/㎡/月；

??2024年全國55城個(gè)人房源套均總價(jià)約2448元/月，一線城市6205元/月，二線城市2290元/月，三四線城市1974元/月。

??集中式公寓方面，截至2024年底，核心八城整體供應(yīng)規(guī)模合計(jì)超115萬套，呈年度持續(xù)上漲趨勢。

??分城市表現(xiàn)來看，一線城市在房源規(guī)模擴(kuò)張上展現(xiàn)出強(qiáng)勁勢頭，其中上海、深圳兩地保租房規(guī)模持續(xù)攀升，城市正穩(wěn)步邁向“市場化+保租房”并駕齊驅(qū)的發(fā)展格局；北京新增保租房項(xiàng)目更多聚焦于集體用地，因而上市規(guī)模相對有限；二線核心城市中，杭州在集中式公寓領(lǐng)域的發(fā)展較快，目前供應(yīng)規(guī)模達(dá)17萬套，南京、成都與武漢三城規(guī)模均未達(dá)到6萬套量級(jí)。

??租金坪效方面，2024年集中式公寓重點(diǎn)8城中7城因保租房集中入市與政策管控租金影響，整體租金呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

??分城市看，成都降幅最大，達(dá)10%，主要因租金政策管控較嚴(yán)且每季度都有指導(dǎo)價(jià)；上海次之，降幅達(dá)7%，主要受新增超7萬間保租房影響，且多在外環(huán)，拉低整體租金。僅北京因供應(yīng)不足逆勢上漲5%。

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，截至2024年末，TOP30企業(yè)管理規(guī)模超175萬間，同比增長12.39%；從年度新拓規(guī)模來看，近一年TOP30企業(yè)累計(jì)拓店超19.3萬間，在政策積極推動(dòng)下，租賃企業(yè)規(guī)模仍保持穩(wěn)健步伐；

??需要注意的是TOP30頭尾企業(yè)的管理規(guī)模相差約22.8萬間，首尾管理規(guī)模差距繼續(xù)拉大，行業(yè)競爭愈發(fā)激烈。

??從開業(yè)規(guī)模表現(xiàn)來看，截至2024年末，TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模約124.9萬間，相較三季度121萬間，環(huán)比增長3.2%，對比去年104.9萬間，同比上漲19%；TOP30企業(yè)持續(xù)保持穩(wěn)健的增長勢頭；

??此次TOP10門檻為4.1萬間，相較于2023年提升7998間，伴隨著行業(yè)整體規(guī)模的上漲，頭部企業(yè)呈現(xiàn)出更為快速的拓展優(yōu)勢。

??從企業(yè)類型來看，受參與主體多元化影響，房企系企業(yè)市場份額相較于去年同期下滑4個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于主導(dǎo)地位；國企系企業(yè)受政策影響，側(cè)重于通過重資產(chǎn)模式進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，企業(yè)保租房持續(xù)加速入市，實(shí)現(xiàn)年內(nèi)開業(yè)規(guī)模增幅26%，體現(xiàn)出的強(qiáng)勁增長勢頭和日益擴(kuò)大的影響力；與此同時(shí)，資管系承接國企輕資產(chǎn)服務(wù)機(jī)會(huì)持續(xù)增多，這也助力這類輕資產(chǎn)資管企業(yè)的規(guī)?？焖贁U(kuò)張，2024年資管類企業(yè)開業(yè)規(guī)模同比上升29%。

??面對市場競爭壓力的升高以及消費(fèi)者更加多元的租住需求，租賃企業(yè)不斷提升產(chǎn)品力，2024年多家頭部租賃企業(yè)迭代產(chǎn)品，提供更多人性化、多元化的服務(wù)配置。

??各企業(yè)在產(chǎn)品打造中，重點(diǎn)關(guān)注市場與客戶需求進(jìn)行房間配置，收納模塊上注重功能性，通過玄關(guān)/廚房等提升收納空間；衛(wèi)浴模塊上注重干濕分離，避免淋浴積水等問題；另全屋智能系統(tǒng)配置，滿足客戶對智能設(shè)備需求；通過室內(nèi)的不同的模塊進(jìn)行精細(xì)化考量，綜合提升租戶的居住體驗(yàn)感與舒適度。

??同時(shí)，室內(nèi)空間設(shè)計(jì)仍是企業(yè)產(chǎn)品力升級(jí)的重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)，部分企業(yè)通過打造既符合主流審美，又多樣化的裝修風(fēng)格，以匹配當(dāng)下租賃客戶的不同需求、不同喜好，同時(shí)采用綠色健康的技術(shù)及安全性能強(qiáng)的材料，為租戶提供健康的居住環(huán)境；

??當(dāng)前市場競爭激烈，公寓運(yùn)營方持續(xù)從裝修方面“節(jié)流”，“內(nèi)卷”自身裝修成本管控能力，但在同一裝標(biāo)水平下，項(xiàng)目實(shí)際呈現(xiàn)仍差異明顯；頭部企業(yè)在管控裝修成本的同時(shí)，兼顧產(chǎn)品細(xì)節(jié)與室內(nèi)呈現(xiàn)的視覺效果。

??從目前來看，保租房的入市使得短期供需失衡，整體租金承壓下行。根據(jù)測算模型，預(yù)計(jì)到2025年新增入市保租房量為880萬方，2026年為850萬方，而后市場在歷經(jīng)2023-2026年的供應(yīng)高峰后，開始逐步回落至年均340萬方左右。

??反觀需求端，以核心八城外來常住人口為例， 2023年同比減少34萬人，其中一線下降23萬，二線下降11萬，作為租房主力軍的基數(shù)階段回落，短期需求抑制，在供應(yīng)上漲、需求穩(wěn)中微降背景下，租金壓力較大，部分城市面臨回落風(fēng)險(xiǎn)。

??對于租房客群來說，保租房申請門檻低，保租房入市會(huì)讓居住更方便。未來隨著保租房發(fā)展，未來保租房租金也將回歸市場邏輯。

??對企業(yè)而言，隨著供應(yīng)量持續(xù)走高，各參與主體間競爭加劇，產(chǎn)品本身作為企業(yè)亙古不變的核心競爭力，不僅能促進(jìn)單項(xiàng)目在競品中脫穎而出實(shí)現(xiàn)叫好叫座、賦能營收，還能隨著租客之間的口口相傳，樹立更加良好的企業(yè)口碑。