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專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地提速,發(fā)布規(guī)模逐月增加

原創(chuàng)蘇曉 2025-05-27 12:15:17 來源:中房網(wǎng)

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??中房網(wǎng)訊 (蘇曉/文)2025年以來,隨著專項(xiàng)債收儲(chǔ)政策持續(xù)深化,地方主管部門收儲(chǔ)計(jì)劃發(fā)布節(jié)奏持續(xù)加快,形成逐月提速的良好態(tài)勢(shì) 。

??全國擬收儲(chǔ)總規(guī)模近4000億元

??根據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告,截至5月13日,全國擬收儲(chǔ)總規(guī)模已達(dá)到3918億元,涉及城市達(dá)到171個(gè)。聚焦到住宅用地方面,除去沒有標(biāo)注用途屬性的地塊之外,含宅用地共有1575宗,擬收購總價(jià)2250億元,擬收儲(chǔ)面積總和達(dá)到6565公頃。

??按月度看,土地收儲(chǔ)計(jì)劃發(fā)布規(guī)模逐月快速增加,4月份更是迎來爆發(fā)式增長(zhǎng)。報(bào)告顯示,4月公告擬收儲(chǔ)土地7198公頃,涉及金額1730億元,面積、金額均已超出一季度總量。

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??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出,在當(dāng)前商品住宅銷售尚未完全恢復(fù)、土地市場(chǎng)分化加大的背景下,通過收儲(chǔ)的方式調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu),有利于緩解市場(chǎng)潛在庫存壓力,助力各地房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

??根據(jù)克而瑞研究中心測(cè)算,按全國土地平均容積率折算,擬收儲(chǔ)宅地的理論建筑面積逾1.3億平方米,超過前四月估算新房銷售規(guī)模的一半。從降低庫存規(guī)模的角度來說,若公布的收儲(chǔ)宅地規(guī)模如期落實(shí),等效于2025年前四月新房成交面積同比至少增長(zhǎng)了54%,助力全國新房去化周期下降超過2個(gè)月。

??收儲(chǔ)宅地主要集中于三四線城市

??整體來看,本輪收儲(chǔ)宅地主要集中于三四線城市。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,就已公布土地屬性的地塊清單來看,三四線城市擬收儲(chǔ)面積達(dá)5437公頃,占比超過八成;對(duì)應(yīng)金額為1659億元,占比74%。

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??克而瑞指出,相對(duì)于一二線城市而言,三四線城市在本輪調(diào)整中面對(duì)著更大的需求端波動(dòng),且更多地塊由城投托底拿地,大量宅地因財(cái)務(wù)測(cè)算無法滿足開工條件,導(dǎo)致城市潛在庫存高企。為加快達(dá)成行業(yè)的新的供求平衡,土地收儲(chǔ)成為了現(xiàn)階段這些地塊的唯一出路。

??具體到各城市收儲(chǔ)規(guī)模來看,目前擬收儲(chǔ)規(guī)模超過100公頃的有13個(gè)城市。其中包括鄭州、昆明、西安和天津4個(gè)二線城市,另外還有平頂山、宜春、新鄉(xiāng)、邢臺(tái)、南充、肇慶、信陽、巴音郭楞和唐山等三四線城市。

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??目前擬收儲(chǔ)規(guī)模最高的是鄭州,為273公頃,較第二位的平頂山高出108公頃。擬收購總價(jià)最高的城市是西安,合計(jì)公布125.6億元,比鄭州高出9.6億元。同時(shí),西安收儲(chǔ)土地平均地價(jià)達(dá)到9100萬元/公頃,也是13城中平均收儲(chǔ)單價(jià)最高的城市。

??城投企業(yè)成為土地回收主力

??企業(yè)類型方面,據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì),城投企業(yè)成為土地回收主力,收購面積占比達(dá)70%,平均收儲(chǔ)價(jià)格為3506萬元/公頃;央國企占比12%,但平均收儲(chǔ)價(jià)格最高(3998萬元/公頃);民企占比僅17%,平均收儲(chǔ)價(jià)格3352萬元/公頃。從城市能級(jí)看,一二線城市民企土地收儲(chǔ)占比(21%)略高于其他能級(jí)城市,反映市場(chǎng)開放度和企業(yè)參與度的區(qū)域分化。

??對(duì)此,克而瑞認(rèn)為,城投高占比與其近年“托底拿地”的被動(dòng)角色直接相關(guān)。地方政府通過專項(xiàng)債資金加速收儲(chǔ),本質(zhì)上是化解城投債務(wù)壓力、優(yōu)化土地資源配置的政策延續(xù)。

??央國企收儲(chǔ)價(jià)格最高與其持有地塊多為核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有關(guān)。反觀城投托底地塊多位于城市邊緣,配套匱乏下拿地成本同樣不高,導(dǎo)致收儲(chǔ)均價(jià)偏低。

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??專項(xiàng)債支持下的土地收儲(chǔ),是行業(yè)“去庫存”和完善住房保障體系的重要舉措,也是實(shí)現(xiàn)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn),構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要政策工具。

??不過,有業(yè)內(nèi)人士指出,當(dāng)前全國各地公示擬使用專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地工作明顯提速,但實(shí)際發(fā)行專項(xiàng)債的規(guī)模仍較小。目前,廣東、湖南、四川等省份已完成部分專項(xiàng)債發(fā)行,合計(jì)發(fā)債金額接近550億元,約占其公示擬收儲(chǔ)金額的15%,整體發(fā)債節(jié)奏有待加速。克而瑞的數(shù)據(jù)也指出,今年以來各地專項(xiàng)債實(shí)際落地投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模只有1600億左右,且主要流向土地一級(jí)開發(fā)等傳統(tǒng)領(lǐng)域(如棚改、城中村改造),與專項(xiàng)債收儲(chǔ)存在結(jié)構(gòu)性偏差。

??克而瑞建議,后續(xù)各地主管部門可從兩方面進(jìn)一步優(yōu)化推進(jìn):一是,加速存量收儲(chǔ)計(jì)劃的落地轉(zhuǎn)化,讓更多“擬收儲(chǔ)”變?yōu)椤耙咽諆?chǔ)”;二是,著力構(gòu)建細(xì)化信息的透明機(jī)制,細(xì)化專項(xiàng)債收儲(chǔ)地塊的權(quán)屬信息、區(qū)域分布及開發(fā)進(jìn)度等數(shù)據(jù)維度,精準(zhǔn)識(shí)別不同城市板塊的庫存壓力梯度變化,從而為“一地一策”的精準(zhǔn)調(diào)控提供動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)支撐。

??不過,隨著各地“自審自發(fā)”細(xì)則落實(shí)與入庫項(xiàng)目確定,業(yè)內(nèi)也預(yù)計(jì),二、三季度發(fā)行節(jié)奏會(huì)有所加快。此外,5月初央行下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn),也有望進(jìn)一步降低各地發(fā)債成本,預(yù)計(jì)更多地區(qū)將加快專項(xiàng)債券的落實(shí)發(fā)行,從而進(jìn)一步改善土地市場(chǎng)供求關(guān)系。

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中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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