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??4月新增專項債總量環(huán)比降49%，但主投房地產(chǎn)的專項債環(huán)比增30%，區(qū)域分化顯著，土儲類占比達(dá)60% 。

??◎  文 / 馬千里

??2025年4月，中央政策面多次發(fā)聲要求加力穩(wěn)市場，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。財政部與住建部共同開展城市更新行動，政治局會議亦強調(diào)多舉措穩(wěn)市場，有力有序推進城中村和危舊房改造。從專項債發(fā)布情況來看，4月份城中村、棚改等相關(guān)專項債持續(xù)推進，土儲類新增專項債同樣快速審批，湖南、廈門成為為相關(guān)專項債發(fā)行主力。

??不過本月土儲類專項債一方面仍主要集中于少數(shù)省市，另一方面在土地回收方面仍較為緩慢，本月各地新發(fā)布土地回收計劃超過600億元，但從發(fā)布專項債明細(xì)清單中的項目名稱來看，本月湖南、廈門、北京絕大多數(shù)土儲類項目仍是一級土地開發(fā)。在利用專項債收儲方面，預(yù)計各地將進一步加快相關(guān)舉措，讓回收閑置用地真正落到實處、為市場參與者所明確感知，促進房地產(chǎn)潛在庫存更快回到合理水平。

??本月主要視點

??房地產(chǎn)專項債逆勢增長：4月新增專項債總量環(huán)比降49%，主投房地產(chǎn)的專項債環(huán)比增30%。

??區(qū)域分化顯著：湖南、山東、廈門三地貢獻74%的房地產(chǎn)相關(guān)專項債，加快推進住房保障、土地收儲。

??土儲類專項債成為主力：在主投房地產(chǎn)的專項債中，本月土儲類占比達(dá)到60%。

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??新增專項債中336億元明確主要投向房地產(chǎn)
環(huán)比逆勢增長30%

??據(jù)CRIC整理，2025年4月全國地方政府新增專項債發(fā)行規(guī)模為1763億元，環(huán)比下降49%，其中投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域1合計717億元，占比40%，占比較上月提升8個百分點。其中明確主要投向房地產(chǎn)規(guī)模為336億元，環(huán)比3月份增加了30%。部分投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的381億元，環(huán)比3月減少56%。

??1-4月新增專項債累計發(fā)行1.1萬億，其中3891億投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，占比35%，明確主要投向房地產(chǎn)的額度為1646億元，占比15%。

??在4月份新增專項債環(huán)比減少情況下，明確投向房地產(chǎn)的部分卻仍在環(huán)比增長，主要是由于土儲類專項債顯著增加，據(jù)CRIC整理，本月土儲類專項債規(guī)模達(dá)到210億元，僅次于2025年2月，為今年第二高。

??02 本月逾70%房地產(chǎn)相關(guān)債來自湖南、山東、廈門

??湖南、山東、廈門本月發(fā)行房地產(chǎn)類專項債531億元，占房地產(chǎn)類新增專項債74%。

??湖南：發(fā)行大額土儲專項債。本月土儲類專項債發(fā)行兩筆共計140億元，同時以基建+保障房項目平衡民生需求。

??山東：加力推進棚改，提供優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)與購房需求。本月發(fā)行37億元棚改專項債，并同步推進城市基建與城中村改造。

??廈門：城中村改造優(yōu)先級高：50億土儲類專項債，占房地產(chǎn)相關(guān)債總量58%。

??1-4月，廣東省投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的專項債最多，達(dá)到1618億元，其次是山東，1381億元。北京以572億元排在第5，上海以227億元排在第17。

??03 主投房地產(chǎn)專項債中，本月土儲類占比達(dá)到60%

??本月明確主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的336億元專項債中，62%用于土地儲備。主要來自湖南的第1期、第6期和以及廈門的第23期專項債，分別為94億、46億和50億。棚改類占比27%，最大的一筆來自山東第16期，為37.3億元。

??1-4月，土儲類專項債發(fā)行517億元，占比為31%，棚改類專項債發(fā)行1070億元，占比65%。

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??重點關(guān)注：湖南本月發(fā)行140億土儲類專項債
僅3宗地塊明確為回收項目

??本月湖南省發(fā)行了2筆土儲類專項債，共計140億元。其中38億元投向長沙，占比27%。懷化、岳陽、永州、常德發(fā)行額度也均在10億元以上。

??值得注意的是，從專項債文件公布的相關(guān)明細(xì)項目列表來看，僅3宗地塊明確為土地回收類項目，均位于衡陽市，涉及專項債額度共計4.65億元。廈門亦是如此，從明細(xì)項目列表來看均為一級開發(fā)。相較于目前各地已經(jīng)發(fā)布，逾2000億元的土地回購清單而言，目前專項債清單中涉及土地回購的部分仍然不多。