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??2024年11月13日晚間，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，涉及多項(xiàng)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策。主要內(nèi)容為以下幾點(diǎn)：

??1、購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

??2、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策，購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

??3、降低土地增值稅預(yù)征率下限0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??11月8日財(cái)政部在十四屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)上曾表示，正在積極謀劃下一步的財(cái)政政策，加大逆周期調(diào)節(jié)力度。其中，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報(bào)批，近期即將推出。

??此次政策便是該政策的具體落地。

??從內(nèi)容來(lái)看，此次發(fā)布的稅收政策核心是降低住房買(mǎi)賣(mài)雙方及企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??11月13日晚，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策終于落地。

??契稅方面，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。

??即調(diào)整后，在全國(guó)范圍內(nèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過(guò)140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。面積140平方米以上的，唯一住房按1.5%的稅率征收契稅，第二套住房按2%的稅率征收契稅。

??在此之前，各地契稅標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，如上海首套房契稅90平方米及以下1%、90平方米以上1.5%，二套房無(wú)論面積多少都為3%。

??結(jié)合契稅調(diào)整范圍來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)第二套90-140平方米住房的人受益最大。

??本輪調(diào)整后，若購(gòu)買(mǎi)第二套面積90-140平方米住房，契稅標(biāo)準(zhǔn)將從原本3%降至如今1%。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，目前上海面積段在90-140平方米的新建商品住宅套均總價(jià)628.76萬(wàn)元/套，若以600萬(wàn)元/套計(jì)算，調(diào)整前契稅為18萬(wàn)元，調(diào)整后為6萬(wàn)元，可節(jié)省12萬(wàn)元。

??增值稅方面，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅政策，對(duì)該城市個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

??公告明確取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅優(yōu)惠政策。

??2024年10月17日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局等部門(mén)，打出一套“組合拳”，其中就包括取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

??在當(dāng)時(shí)，財(cái)政部部長(zhǎng)助理宋其超表示：“目前，財(cái)政部正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的稅收政策。在增值稅方面，除了北京、上海、廣州、深圳這4個(gè)一線(xiàn)城市以外，在其他城市，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)2年以上的住宅，不區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值稅。在北上廣深這4個(gè)一線(xiàn)城市，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)2年以上的普通住宅免征增值稅，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)2年以上的非普通住宅要征收增值稅。”

??此次政策調(diào)整后，原針對(duì)北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市個(gè)人銷(xiāo)售已購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。

??在這之前，未取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的一線(xiàn)城市，非普宅增值稅施行差額征收，稅率為5%。

??以600萬(wàn)元/套計(jì)算，若購(gòu)買(mǎi)時(shí)原價(jià)為400萬(wàn)元，則應(yīng)繳增值稅為：不含稅價(jià)格*稅率，不含稅價(jià)格為：含稅價(jià)格/（1+稅率），即（600-400）/1.05*5%，約9.52萬(wàn)元。

??從當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)看，大部分二手房交易都能做到滿(mǎn)2年，因此，滿(mǎn)2免征增值稅利好一線(xiàn)城市次新二手房交易，降低了二手交易里買(mǎi)賣(mài)雙方的價(jià)格分歧。

??與以上兩項(xiàng)政策更多利好買(mǎi)賣(mài)雙方不同，土地增值稅的調(diào)整與企業(yè)相關(guān)度更高。

??與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式相適應(yīng)，我國(guó)土地增值稅實(shí)行預(yù)征制度。為保障土地增值稅收入及時(shí)均衡入庫(kù)，按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》有關(guān)規(guī)定，稅務(wù)部門(mén)對(duì)納稅人在項(xiàng)目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按一定比例預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

??為充分發(fā)揮土地增值稅預(yù)征的調(diào)節(jié)作用，稅務(wù)總局于2010年發(fā)文明確了各地區(qū)預(yù)征率下限，其中：東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。

??此次調(diào)整，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率下限為1.5%，中部和東北地區(qū)省份預(yù)征率下限為1%，西部地區(qū)省份預(yù)征率下限為0.5%。

??同時(shí)，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條第一項(xiàng)，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。

??當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值水平發(fā)生結(jié)構(gòu)性分化，有的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率下降幅度較大，有必要對(duì)預(yù)征率下限作出調(diào)整，以便給各地科學(xué)調(diào)整預(yù)征率預(yù)留空間，從而緩解房企資金壓力，調(diào)節(jié)企業(yè)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??從近期政策發(fā)布頻率和內(nèi)容來(lái)看，財(cái)稅方面的支持政策正在加速落地，這一輪政策支持的重點(diǎn)就是房地產(chǎn)，后續(xù)政策落實(shí)也將比之前順暢很多。

??我們認(rèn)為，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的施政決心是堅(jiān)決的，9·26至今的一系列優(yōu)化政策密集落地非常罕見(jiàn)，釋放出強(qiáng)烈的穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)樓市信號(hào)。

??中長(zhǎng)期來(lái)看，目前出臺(tái)的這些財(cái)政金融政策都將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。