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房地產行業(yè)毛利率下降至10%

公司 2025-06-03 09:11:52 來源:丁祖昱評樓市

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??上市企業(yè)年報季已收官,Wind數(shù)據(jù)顯示,A股已有5402家上市公司披露2024年年報:全年營收71.92萬億元,同比下降0.23%,其中4029家實現(xiàn)盈利,占比75%。

??分行業(yè)來看,不同行業(yè)業(yè)績分化顯著。其中信息技術板塊營收增強,2024年增長達11%位居首位,房地產行業(yè)延續(xù)低迷,營收增幅以-21%墊底。

??聚焦到房地產行業(yè)來看,據(jù)克而瑞研究中心對50家上市房企2024年財報數(shù)據(jù)的整理,2024年行業(yè)典型上市房企整體營收與利潤出現(xiàn)了雙降,2024年行業(yè)典型上市房企整體的毛利率為10%,同比下降2個百分點。

??目前盈利難已成為房地產行業(yè)的普遍現(xiàn)象。

??展望2025年,部分房企預期相對樂觀,經過三年的深度調整,我國房地產市場規(guī)模已從峰值時期的18萬億元逐步回落至不足10萬億元。當前,市場繼續(xù)下行的空間已較為有限,預計2025年,整體市場將逐步進入筑底回穩(wěn)的階段。

??同時,隨著行業(yè)深度調整,企業(yè)經營邏輯也要加快轉變。優(yōu)選項目、審慎投資,保證項目利潤率水平;戰(zhàn)略精簡、降本增效,提升經營效益;回歸產品、加強產品打造,提高產品適銷性及產品溢價,是目前企業(yè)穩(wěn)利潤、穿越周期的關鍵。

??截至目前,滬深兩市上市企業(yè)2024年年報披露正式收官,Wind數(shù)據(jù)顯示,5402家上市公司2024年全年營收71.92萬億元,同比下降0.23%;歸母凈利潤5.21萬億元,同比下降2.98%。其中4029家實現(xiàn)盈利,占比75%,2567家歸母凈利潤同比增長,2835家公司凈利潤同比下滑。

??分行業(yè)來看,2024年上市企業(yè)業(yè)績分化顯著。其中信息技術板塊營收增幅最高,達11%,其次是金融及可選消費板塊,營收增速分別為5.6%及5.5%,房地產行業(yè)墊底,為-21%。

??從個股數(shù)量來看,2024年全市場共有4029家實現(xiàn)盈利,占比76%。從凈利潤增幅區(qū)間分布來看,10%企業(yè)凈利潤增幅超100%,7%企業(yè)增幅介于50%-100%,31%企業(yè)增幅低于50%,53%企業(yè)凈利潤呈現(xiàn)負增長局面。

??2024年,全國新建商品房銷售面積97385萬平方米,比上年下降12.9%,新建商品房銷售額96750億元,下降17.1%。同時市場銷售價格持續(xù)下探,不少房企以價換量加快跑貨,利潤空間持續(xù)收窄。

??在此背景下,房地產行業(yè)整體從2023年的增收不增利,到2024年的營收與利潤雙降,最終在A股上市公司行業(yè)分類表現(xiàn)中墊底。

??目前來看,若未來市場持續(xù)筑底盤整,已有的存貨跌價準備計提或不充分,未來仍有進一步減值風險,短期內企業(yè)利潤規(guī)模和盈利水平將繼續(xù)承壓。

??為了進一步了解房地產行業(yè)上市房企的情況,克而瑞研究中心以《2024年中國房地產企業(yè)銷售TOP200排行榜》全口徑銷售TOP100以內的上市房企為主,梳理出50家典型上市房企財報數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)2024年行業(yè)典型上市房企整體實現(xiàn)營業(yè)收入34579億元,同比下降17%;營業(yè)成本30619億元,同比下降15%。

??從趨勢來看,典型上市房企營業(yè)收入增速2021年最高,達14%,隨后在2022年跌至-14%,2023年短暫回升后,2024年再次出現(xiàn)加速下滑態(tài)勢。

??從毛利潤來看,從2021年開始就保持下滑趨勢,2024年典型上市房企實現(xiàn)毛利潤3446億元,同比下滑33%,下滑幅度為歷年較高。

??從企業(yè)各項利潤率指標來看,2024年行業(yè)典型上市房企整體的毛利率為10%,同比下降2個百分點;凈利率為-9%,為虧損狀態(tài);歸母凈利率同樣為-9%。

??可以參考的數(shù)據(jù)是,2007年年報數(shù)據(jù)顯示房地產行業(yè)平均毛利率是38.59%,2011年房地產行業(yè)平均毛利率達40%,經過十多年的發(fā)展,房地產行業(yè)毛利率已從40%的高點降至10%。

??出現(xiàn)虧損的原因,一方面是歷史高位獲取的高地價、低利潤項目影響仍在持續(xù)傳導。另外一方面是,近年來企業(yè)銷售去化壓力放大,不少房企通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化,加劇了企業(yè)增收不增利的表現(xiàn)。

??此外,行業(yè)下行背景下,存貨跌價及投資物業(yè)賬面價值縮水,房企結合市場風險對部分項目和股權投資計提資產減值損失等,也對當期的利潤表現(xiàn)有較大的負面影響。

??盈利難已成為房地產行業(yè)的普遍現(xiàn)象,其中大部分房企的凈利潤都出現(xiàn)了虧損,在市場壓力下存貨跌價損失成為凈利潤虧損的主要原因,此外合聯(lián)營投資虧損以及信用減值損失也成為利潤下滑的重要因素。

??隨著行業(yè)深度調整,不少房企也在謀求戰(zhàn)略轉型,堅持打造第二增長曲線。如保利發(fā)展提出“做大不動產經營業(yè)務,創(chuàng)新資產管理機制,大力發(fā)展租賃住房,提高持有資產經營收益”,“做強不動產綜合服務,持續(xù)推動‘大物業(yè)’戰(zhàn)略落地,提高綜合服務的專業(yè)化市場化水平,探索第二增長曲線。”招商蛇口2025年計劃入市9個公寓項目、8個商業(yè)項目、3個產業(yè)園項目,并表示未來將加強自身運營能力建設,以優(yōu)質的多業(yè)態(tài)協(xié)同和精細的成本管控,打造明星標桿項目,提升資產價值。

??從長遠來看,我們相信隨著利好政策的持續(xù)加碼,將助力市場預期的修復與信心提振。2025年或將成為房地產市場筑底回穩(wěn)的關鍵之年。

??與此同時,房企的經營邏輯也要迎合行業(yè)新階段的發(fā)展特點。在傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務上,要以銷定投、聚焦核心,同時也要加大轉型業(yè)務拓展力度,從而實現(xiàn)穩(wěn)健的高質量發(fā)展。

??房地產行業(yè)從2023年的增收不增利,演變成2024年上半年的營收與利潤雙降,房企轉型刻不容緩。

??在此背景下,不少房企堅定將戰(zhàn)略重點轉向經營性物業(yè)板塊或其他多元板塊,打造持續(xù)增長的第二增長曲線。同時,還有部分房企從產品品質出發(fā),加大了向內求索力度。

??目前整體市場仍在止跌回穩(wěn)的過程中,行業(yè)盈利仍將繼續(xù)承壓,各房企仍需積極調整,尋找結構性機會,以增量項目較高的毛利率來帶動整體企業(yè)毛利率企穩(wěn),只有這樣才能實現(xiàn)穩(wěn)健高質量發(fā)展。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業(yè)鏈

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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