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交易對價僅1元!中交地產(chǎn)披露“退房”草案

公司付珊珊 2025-06-19 09:20:43 來源:中房報

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??1元錢能買到什么?中交房地產(chǎn)集團有限公司(以下簡稱“地產(chǎn)集團”)給出的答案是:約39.2億元負資產(chǎn)!

??6月17日,中交地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱“中交地產(chǎn)”)圍繞重大資產(chǎn)出售一次性披露了40條相關公告。核心內(nèi)容是,中交地產(chǎn)擬以1元對價整體剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的相關資產(chǎn)及負債,接盤方為控股股東地產(chǎn)集團。

??其實在今年年初,中交地產(chǎn)就宣布要將旗下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務整體剝離至控股股東,從而轉(zhuǎn)型走輕資產(chǎn)發(fā)展道路。如今這一資產(chǎn)重組草案一出,也意味著中交地產(chǎn)距離成功“退房”只差臨門一腳。

??交易對價僅1元

??轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)并不罕見,但交易對價僅1元的案例并不多。

??不久前,東原仁知服務旗下全資附屬公司就用1元交易對價獲取了湖南金典物業(yè)管理有限公司20%股權。

??一位熟悉資本市場的房企證券部人士表示,在上市公司收購股權的交易中,也有將股權轉(zhuǎn)讓交易價格定為“0元”或“1元”的情況,這種往往是象征性價格,即名義對價。名義對價交易一般出現(xiàn)在資不抵債企業(yè)即標的凈資產(chǎn)為負的股權過程中。

??根據(jù)評估報告,中交地產(chǎn)此次轉(zhuǎn)讓的標的資產(chǎn)凈資產(chǎn)賬面價值為-39.19億元,評估值為-29.76億元,評估增值9.43億元,增值率24.06%。

??“從中交地產(chǎn)公布的財務數(shù)據(jù)可以看出,該公司此次轉(zhuǎn)讓的是一個龐大的負資產(chǎn)包,這解釋了為何交易定價,僅為象征性的1元。其核心訴求是,剝離沉重的負資產(chǎn)。”易居研究院副院長嚴躍進表示。

??近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務對一些上市公司業(yè)績形成拖累。即便是具有央企背景的中交地產(chǎn)也難以幸免。

??受開發(fā)業(yè)務低迷影響,中交地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)兩年虧損。財報顯示,2022年、2023年及2024年,中交地產(chǎn)實現(xiàn)歸屬母公司的凈利潤分別為0.34億元、-16.11億元及-51.79億元。凈利潤下降的同時,中交地產(chǎn)銷售規(guī)模也嚴重縮水。2022年、2023年以及2024年,中交地產(chǎn)銷售金額分別為458.82億元、373億元以及156.4億元。

??不僅如此,中交地產(chǎn)還面臨退市風險。該公司公布的財務數(shù)據(jù)顯示,截至2024年12月31日,中交地產(chǎn)總資產(chǎn)1076.98億元,歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為-35.79億元。根據(jù)《股票上市規(guī)則》的有關規(guī)定,其股票于2025年4月16日被實施退市風險警示 (即在股票簡稱前冠以“*ST”)。

??在此時剝離虧損資產(chǎn),中交地產(chǎn)方面稱,能夠提升公司資產(chǎn)質(zhì)量,提高上市公司盈利能力和持續(xù)經(jīng)營能力,化解上市公司退市風險,同時也為后續(xù)轉(zhuǎn)型發(fā)展創(chuàng)造條件。

??從公告可以看出,中交地產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓的標的資產(chǎn)包括上市公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關股權、債權等資產(chǎn)及相關債務。

??具體來看,擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)包括了51家涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的公司股權,對應房地產(chǎn)開發(fā)項目117個,其中擬建項目14個、在建項目26個,在建及待建的土地儲備面積達到771萬平方米,從存貨角度看,涉及開發(fā)成本453.11億元,開發(fā)產(chǎn)品貨值366.13億元。與此同時,轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的相關債權約334.24億元,相關債務規(guī)模達到469.51億元。

??相關研究機構人士認為,從中交地產(chǎn)角度來看,剝離房開業(yè)務不僅能減少公司的負債,還可減少與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的重資產(chǎn)屬性相關的信用風險。將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式,能實現(xiàn)更高的利潤率,并減少公司在房地產(chǎn)市場的周期性風險敞口。

??轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn) 相關人員已擴招

??對中交地產(chǎn)而言,剝離房地產(chǎn)業(yè)務只是開始。在這次重組后,中交地產(chǎn)也再次強調(diào),未來公司將聚焦于物業(yè)服務和資產(chǎn)管理與運營(包括商業(yè)管理及自持物業(yè)租賃)等輕資產(chǎn)業(yè)務,實現(xiàn)向輕資產(chǎn)運營模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

??在嚴躍進看來,中交地產(chǎn)的重生之路很大程度上取決于,能否在競爭激烈的物業(yè)服務與資產(chǎn)管理紅海中完成蛻變。

??雖然轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)后,中交地產(chǎn)的資本結(jié)構和盈利情況將得到改善,且物業(yè)管理及資產(chǎn)管理等業(yè)務具有穩(wěn)定性和可持續(xù)性,不過,能否在輕資產(chǎn)領域占得一席之地,還要看中交地產(chǎn)自身的經(jīng)營能力。

??中交地產(chǎn)表示,未來上市公司將進一步突出特色競爭優(yōu)勢,構建以中交集團大城市、大交通戰(zhàn)略為指引,根據(jù)中交集團定位,逐步形成以“物業(yè)管理+資產(chǎn)管理與運營”為核心的業(yè)務格局,不斷提高服務質(zhì)量和運營管理能力,持續(xù)提升品牌影響力。此外,公司將持續(xù)加強業(yè)務拓展、積極開展行業(yè)收并購、發(fā)展資產(chǎn)管理與運營服務等多種措施擴大業(yè)務規(guī)模、完善業(yè)務布局,提升運營效率,增強盈利能力。

??此次重組后,相關標的資產(chǎn)不再納入上市公司合并報表范圍。“由重轉(zhuǎn)輕”后,預計公司總資產(chǎn)以及營業(yè)收入規(guī)模都將出現(xiàn)較大幅度下降。

??雖然中交地產(chǎn)并未披露其輕資產(chǎn)業(yè)務目前的發(fā)展情況,但一些跡象表明,中交地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型或許并非一時興起。

??從中交地產(chǎn)2024年年報數(shù)據(jù)可知,2024年,中交地產(chǎn)虧損額高達約53億元。但截至2024年末,中交地產(chǎn)在職員工數(shù)量合計1281人,相比2023年員工人數(shù)增加了近60%,人員擴招比例在上市房企中居于首位。

??通過對比2023年和2024年中交地產(chǎn)的員工專業(yè)構成可以發(fā)現(xiàn),增加的員工類型比較契合其轉(zhuǎn)型方向。具體來看,2024年中交地產(chǎn)專業(yè)技術類人員從0變成了272人,2024年還新增了物業(yè)服務這一專業(yè)類目,這部分人員是261人。看來,在2024年時,中交地產(chǎn)就已經(jīng)在人員構成上做出調(diào)整以適應即將到來的業(yè)務轉(zhuǎn)型。

??此次資產(chǎn)重組在不少業(yè)內(nèi)人士看來,也是中交集團的內(nèi)部整合。經(jīng)過調(diào)整后,中交集團旗下?lián)碛袃纱蠓康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務平臺,即中交房地產(chǎn)集團和綠城中國。在央企、國企做大做強的大背景下,一些業(yè)內(nèi)人士也預計,中交集團旗下這兩大同業(yè)平臺可能還會啟動更進一步整合。

??對于相關問題,中國房地產(chǎn)報記者也向中交地產(chǎn)發(fā)去采訪提綱,但截至發(fā)稿,尚未得到有效回復。

中交地產(chǎn)(天津)有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91120116583255856Y    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:95000(萬元)

風險情況:  自身風險  0    變更提醒  5    關聯(lián)風險  0

中交地產(chǎn)(蘇州)有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91320509067666798N    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:95000(萬元)

風險情況:  自身風險  0    變更提醒  11    關聯(lián)風險  7

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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