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??從2021年以來，城投公司作為地方土地市場重要的拿地主體，積累了大量存量地塊，也成為了代建企業深度挖掘的增量“窗口”和主要利潤貢獻點。

??但隨著2024年以來代建賽道在進駐企業逐步飽和后迎來增速放緩、競爭加劇、企業分化的新階段。

??據CRIC統計，2022年-2024年，重點30城中，城投拿地占比均保持50%以上。截止至2025年5月末，城投公司在30個重點城市未開工地塊幅數超過4200宗、累計總建面超過3.6億平方米。

??這些未開工地塊中有多少潛藏機遇？又有哪些長期未開工的土地仍值得企業去接洽和拓展？哪些城市值得深耕發展？

??2021年以來，城投、平臺類公司一直在土地市場中扮演極其重要的角色，其手中的土地也成為了代建企業競相爭奪、加速擴張的重要資源和發展支撐。

??CRIC統計數據顯示，2022年-2024年城投拿地比重始終維持在50%以上，2024年達到頂峰，占比達到64%，比2021年增長30個pcts。

??由于城投公司拿地主要以“托底”、維持市場穩定為主，因此在開發能力不足，以及低迷的市場環境中，開工意愿和動能均相對較弱。

??截止至2025年5月末，城投公司在30個重點城市未開工地塊幅數超過4200宗、累計總建面超過3.6億平方米，其中來自2022年、2024年成交的地塊體量最大，接近1億平方米。

??值得一提的是，3.6億㎡未開工地塊中，城投獨立拿地建面占95.3%，城投聯合其他公司拿地建面僅占4.7%。

??從城市分布來看，整體呈現中西部中城投未開工土地面積和幅數較多，長三角城市開發節奏相對較快現象。

??30個重點城市中，徐州、重慶和長沙未開工地塊總規模較大，超過4000萬平方米（包含全市及區縣數據）。這些城市雖然開工率較低，但在市場逐漸止跌回穩之下，代建需求會逐漸釋放，尤其是優質地塊，適合企業深耕布局。例如徐州有1000萬平方米左右地塊位于市區，代建前景更佳，適合代建企業擴張市場規模。

??反之深圳、福州、上海、杭州等城市，未開工地塊規模較小，均不足200萬平方米，此類城市項目質量更優但相對競爭激烈，主要是頭部代建企業的“戰場”。

??對大多數代建企業而言，聚焦和深耕是核心，集中優勢資源深耕優勢城市是大勢所趨，因此選對城市相當于成功“一半”，才能保持高質量發展。

??按容積率劃分來看，未開工地塊中僅有7.8%容積率低于1.5，24.5%地塊容積率落于1.5-2區間，34.3%地塊容積率落于2-2.5區間，容積率高于2.5的地塊占比達到33.4%。

??由此可見，容積率低于2的地塊占比達到32.3%，基本與剛需地塊占比相持平。我們認為這部分可以做改善的地塊是代建企業拓展的首選，也是符合當前新房市場銷售主流趨勢。尤其在“好房子”理念推動下，部分產品能力強的代建企業更能通過“新規”、“四代宅”去兌現項目價值、創造超額收益，這一點也是能夠打動委托方的關鍵所在。

??再結合城市分布來看，不同城市的未開工地塊容積率分布有一定差異：

??珠海、無錫、廈門等城市未開工地塊中超過60%容積率低于2，以偏改善項目為主，代建企業可以重點關注和拓展；

??長沙、西安、上海、徐州等城市未開工地塊主要集中于容積率2-3區間中，是標準的剛需型項目；而昆明、南寧、廣州、深圳等城市有較多容積率在3以上的未開工地塊。

??總體而言，在3.6億未開工的城投土地中，仍潛藏較大的代建空間，綜合考慮地塊的拿地時間、城投開工意愿、項目區位條件、容積率條件、規模條件等因素，優勢不同的代建企業可以在深挖不同城市的未開工地塊類型和項目需求后，可以選擇更加適宜的城市進行深耕、拓展。

??我們認為，中小規模的地塊更適合進行代建。目前未開工地塊中，小于10萬平方米的地塊占43%，

??對于中小代建企業來說，應該主動拓展規模較小的地塊代建，盡量保持短平快地完成項目的代建代銷以及回款，保證企業安全性為第一要務。對于頭部代建企業來說，大規模項目更有助于進一步放大品牌效應，同時增加市場份額。