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??2025年下半年樓市調(diào)控怎么走，北京作出部署。

??7月1日，北京市政府召開常務(wù)會(huì)議，研究推進(jìn)“住有所居”有關(guān)工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“住有所居”是“七有”“五性”的重要內(nèi)容，住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題。要加快健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，完善“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足市民群眾高品質(zhì)、多樣化居住需要。

??這是對(duì)1個(gè)月前國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神的貫徹落實(shí)，也是對(duì)2025年北京市政府工作報(bào)告內(nèi)容的進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)和推進(jìn)。

??6月13日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，“進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)有效性”“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，為市場(chǎng)釋放了政策進(jìn)一步加力的積極信號(hào)。作為一線超大城市的北京，經(jīng)濟(jì)要挑大梁，需要儲(chǔ)備新的政策。

??根據(jù)會(huì)議精神，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入高品質(zhì)商品房與保障房“雙軌制”階段。這樣一個(gè)新的定調(diào)，意味著市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障；市場(chǎng)部分可能會(huì)放開更多的限制性措施。

??首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池分析稱，完善“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系，需要精準(zhǔn)建立住房分層供應(yīng)體系，對(duì)低收入群體通過(guò)保障住房解決住房問(wèn)題，中高收入群體通過(guò)商品住房滿足其住房需求；讓保障房起到保基本居住需求的兜底作用，商品房盡量發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制，減少行政干預(yù)，釋放市場(chǎng)活力。

??步入“雙軌制”

??在保障軌上，會(huì)議提出，要持續(xù)完善住房保障制度，優(yōu)化政策設(shè)計(jì)，規(guī)范保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)管理，扎實(shí)做好民生兜底保障。積極培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，維護(hù)良好市場(chǎng)秩序。

??會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)，健全青年人才住房支持政策，強(qiáng)化大學(xué)畢業(yè)生、城市基本公共服務(wù)運(yùn)行保障人員等住房保障，切實(shí)幫助解決實(shí)際困難。

??北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)近日發(fā)布的《2025年北京市住房發(fā)展年度計(jì)劃》顯示，今年，北京計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房5萬(wàn)套、竣工各類保障房8萬(wàn)套，將加大新畢業(yè)大學(xué)生青年公寓、城市基本公共服務(wù)人員宿舍專項(xiàng)租賃供給力度。

??針對(duì)“老居民”的住房保障，會(huì)議提出，要持續(xù)推進(jìn)危舊樓改建，加快開展老舊小區(qū)改造等民生工程、民心工程，有序推進(jìn)核心區(qū)平房成片區(qū)、整院落騰退更新，切實(shí)消除農(nóng)村自建房安全隱患。

??這些內(nèi)容都是從保障方面來(lái)補(bǔ)齊市場(chǎng)缺陷，滿足不同人群住房需求。

??市場(chǎng)軌上，大力推廣、建設(shè)“好房子”。會(huì)議要求，努力建設(shè)高品質(zhì)宜居住房，優(yōu)先向軌道交通站點(diǎn)周邊和就業(yè)密集地區(qū)供應(yīng)住宅用地，健全完善配套公共服務(wù)設(shè)施，鼓勵(lì)建設(shè)更多“好房子”。

??在用地供應(yīng)上，北京將堅(jiān)持以需定供，安排商品住房用地240～300公頃，各類保障性住房用地供應(yīng)475公頃。

??從各地市場(chǎng)情況看，好房子已經(jīng)成為趨勢(shì)，最近成交主流很多都是好房子帶動(dòng)的。

??兩個(gè)多月前，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)在北京調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很大的發(fā)展空間，要進(jìn)一步釋放市場(chǎng)潛力，著力推動(dòng)“好房子”建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)賈康此前曾表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵，是“雙軌”統(tǒng)籌。在“住有所居”保障軌上托底，和在商品房市場(chǎng)軌上以“止跌回穩(wěn)”對(duì)接健康模式，這個(gè)組合是關(guān)鍵。保障軌要想托底托到位，市場(chǎng)軌要想健康長(zhǎng)效運(yùn)行，需要與房地產(chǎn)領(lǐng)域配套改革連在一起，包括土地制度改革、住房雙軌制改革、金融改革，以及財(cái)稅制度改革等，都要納入基礎(chǔ)性制度搭建中來(lái)。

??優(yōu)化房地產(chǎn)政策

??本次會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)政策。2025年北京市政府工作報(bào)告也明確，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)向好。

??趙秀池建議，通過(guò)適當(dāng)調(diào)減住房限購(gòu)政策，降低房貸首付款比例和利率，降低購(gòu)房門檻，促進(jìn)剛需與改善性等多樣化住房需求入市。通過(guò)從供求兩方面制定相應(yīng)的稅費(fèi)金融等優(yōu)惠政策，增加高品質(zhì)好房子的供應(yīng)，滿足市民群眾高品質(zhì)住房需要。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，住房政策要更加精細(xì)化，首先要弄清楚今年住房需求的新特征。在滿足居民住房需求中，很多房屋的供應(yīng)效率其實(shí)是不足的，表現(xiàn)在市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、社區(qū)服務(wù)等方面。無(wú)論是剛需改善還是租賃住房改善，都有很多工作要做，比如針對(duì)老年人住房需求的社區(qū)食堂、活動(dòng)廣場(chǎng)、公共服務(wù)配套等，都有很大的差異化、定制化政策空間。

??去年以來(lái)，北京房地產(chǎn)政策已在多個(gè)方面進(jìn)行了優(yōu)化和調(diào)整。比如，在購(gòu)房資格方面，北京戶口家庭若已有2套住宅，可在五環(huán)外再買1套住宅；非京籍家庭購(gòu)房門檻也有所降低，五環(huán)內(nèi)購(gòu)房的社保或個(gè)稅繳納年限由滿5年縮短為滿3年，五環(huán)外則由滿5年縮短為滿2年。

??這些政策調(diào)整對(duì)北京市場(chǎng)產(chǎn)生了立竿見(jiàn)影的效果。數(shù)據(jù)顯示，新政后北京五環(huán)外新房到訪量環(huán)比增長(zhǎng)23%，今年上半年，五環(huán)外成交占比提升至43%。上半年，北京二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽8.86萬(wàn)套，創(chuàng)3年以來(lái)同期新高。

??有市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，北京優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策的空間將逐漸打開，比如可能在五環(huán)外進(jìn)一步松綁住房限購(gòu)等。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)也有望發(fā)揮示范效應(yīng)，改善整體市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤起到堅(jiān)實(shí)作用。