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??2025年上半年，土地市場延續縮量提質趨勢，土地成交規模同比下降8%再創新低，但各能級平均樓板價均有所上漲，溢價率也大幅回升。重點城市屢屢拍出優質的高溢價高總價地塊，得益于穩市場政策的扶持，高流速低風險板塊拍出地價新紀錄已屢見不鮮，企業投資也在延續回暖之勢，土地市場各項成交指標均在持續釋放積極的行業趨穩信號。

??2025年下半年，地方政府將在土地市場進一步加強落實“控量提質”，并與土地收儲的全面推進，形成促進房地產庫存下降的兩大重要抓手，而中央財政對于地方債務指標的寬松，也將為地方持續縮減供地規模提供支撐。企業層面，央國企主導、核心城市聚焦的特征將持續強化。具備資金優勢的央國企仍將是土地市場的主力，重點爭奪一二線城市核心區的優質地塊，區域深耕也將成為更多企業保證確定性的優先選擇。

??總結

??01

??全國土地成交建面同比下降8%

??但一二線面積、金額均保持正增長（節選）

??1）各能級成交規模走向分化，一二線止跌回升、三四線持續收縮。上半年，全國300城經營性土地成交建筑面積2.5億平方米，較2024年同期下跌8%，再度刷新2010年以來的上半年新低紀錄。各月份成交規模均保持同比回落，二季度以來同比降幅有所擴大，助力行業去庫存步伐進一步提速。2025年以來全國招拍掛土地成交規模為同期新房交易量的六成左右，“供小于求”使得行業廣義庫存進入下降周期，“減壓速度”大約為每半年消化周期下降2.5個月左右，再加之閑置用地回收、收購存量房為保障、專項債收儲等直接降庫存舉措的推進，房地產行業已經全面進入了降庫存周期。

??分能級來看，各能級城市表現明顯分化，一二線城市成交建面、成交金額均實現止跌回升；三四線則出現量價齊跌。且二季度以來，各能級城市分化表現愈發顯著，4月份以來一、二線城市土地成交金額同比增長52%、37%，均較一季度加快了12個百分點，而三四線城市土地成交金額同比下降10%，則較一季度回落了12個百分點。各能級土地成交金額趨勢的分化，說明一二線城市仍能提供足量的高質量土地供應，保證較為充裕的新增貨值，以提高質量對沖交易面積的下降，仍能保持一定的高質量新盤上市速度，在維持市場適當熱度的同時，也使得成交金額維持在相對穩定的規模上；而多數三四線城市只有少量優質地塊能保持較好的出讓前景，在當前人地房錢等要素掛鉤的要求之下，加大高質量土地供應，已不可能完全覆蓋供應面積下降對土地成交金額的影響，未來新房市場中的純新盤勢必會更加“稀缺”。

??2）得益于供地質量提升，各能級平均樓板價均同比顯著增長。（略）

??3）平均溢價率達到10%，核心城市熱度持續復蘇。2025年上半年，新房銷售規模降幅大幅收窄，房價同比降幅連續下降，行業顯露出穩定態勢的初步特征，再加之穩市場政策面的大力扶持，地方政府在控制新增土地供應規模的同時，在“好房子”導向之下進一步提升了新增供地的質量，房企投資積極性隨之回升。2025年上半年平均溢價率達到9.2%，較2024年同期增加了4.8個百分點。

??二季度以來，隨著非核心城市成交占比上升，平均溢價率稍有回落，但熱點地塊仍在頻頻拍出。上海、北京、杭州、成都等城市優質地塊持續保持，如杭州4月份以來有18宗地成交總價超過10億元，其中14宗地溢價成交，最低溢價率也超過了16%。就最近的6月份土拍來看，成都錦江區一心橋地塊吸引了10家房企參拍，經過154輪競價后由國貿地產競得，溢價率高達75%，成交總價23.26億元，平均樓板價3.55萬元/平方米，也是成都樓板價第二高位。上海曹路地塊吸引了4家房企參拍，經過67輪競價觸發中止價后進入競品質環節，最終以總價21億元+全部附加條件成交，由聯發集團競得，溢價率達到43%，這一溢價率也刷新了當前上海“雙高雙競”新規以來的溢價新紀錄。

??三四線城市也有部分確定性較強的地塊拍出了較高熱度，如5月溫州甌海區成交了一宗宅地，容積率1.05，逾20輪競價后由華璽地產競得，溢價率40.4%，成交總價2.19億元，平均樓板價8836元/平方米。地塊東側緊鄰仙巖景區，自然環境優越，臨近甌海時尚智造小鎮，是浙江省第一批37個特色小鎮之一，發展文創博覽、創意設計、微傳媒等產業集群。目前周邊尚無同質競品，同板塊的高端項目容積率2.8，售價在1.4萬元/平方米左右。再如部分回購地塊，如溫嶺市出讓的2宗回購宅地，溢價率均超過160%，成交樓板價均在1700元/平方米左右，回購住宅價格5500元/平方米，地下車位6萬元/個。

??02

??TOP3城市成交金額占比35%

??土地投資進一步向核心城市集中（節選）

??從重點監測城市來看，2025年上半年已有3市超過千億；上海、北京、杭州土地成交金額分別達到1273、1101和1077億元。TOP3城市總成交金額達3451億元，占全國土地成交總金額的35%，高出上年同期10個百分點，土地投資進一步向高能級城市集中。

??03

??企業投資延續回暖趨勢

??資源加速向頭部集中(節選)

??核心地塊放量驅動房企投資回暖，行業分化持續加劇

??2025年1-5月土地市場呈現筑底回穩態勢，核心城市優質地塊放量帶動百強房企投資金額顯著回升，但行業分化加劇，超六成房企仍未重啟拿地，資源加速向頭部集中。

??從投資百強總量來看，前5月新增土儲百強房企的新增貨值、總價和建面之和分別為9393億元，4824億元和4372萬平方米，貨值同比增長21.1%，投資金額同比增長38%，金額增幅顯著，緣于核心城市核心地塊供應量明顯提升，建面同比增長0.4%。

??頭部央國企主導土地市場，部分民企審慎補倉（略）

??展望

??04

??上半年土拍熱度顯著復蘇

??下半年供地結構將持續優化

??截至6月20日，全國300城經營性土地成交規模2.5億平方米，較2024年同期下降8%，再度刷新歷史新低。不過得益于供給側控量的有效落實，各地審慎安排新增宅地供應的空間時序，再加之需求側穩市場政策護航，保障優質地塊的出讓預期，2025年上半年土拍平均溢價率增至9.2%，較上年同期增加了4.8個百分點。并且不僅僅是杭州、上海、成都等核心城市的優質板塊屢屢拍出高溢價地塊，少數三四線城市如溫州、溫嶺等城市也多次拍出高溢價宅地，具有強確定性的回購類、低密生態類三四線地塊也受到企業投資的高度關注。

??二季度以來各地優質宅地供應節奏暫緩，4月份以后月度平均溢價率有所回落，這一方面是受供地周期性影響，信貸指標更為寬松的一季度，往往也會有更多高品質宅地出讓，另一方面也有利于放緩優質宅地的入市節奏，減少同類的高品質產品競爭，保持良好的去化預期。

??2025年下半年，地方政府將在土地市場進一步加強落實“控量提質”，并與土地收儲的全面推進，形成促進房地產庫存下降的兩大重要抓手，而中央財政對于地方債務指標的寬松，也將為地方持續縮減供地規模提供支撐。另一方面，隨著上半年城市更新工作的完成落實，下半年與之相關的回購類宅地、以及大量優質核心板塊的凈地出讓有望增多，為2025年土地市場帶來更多優質的增量土地供應，并進一步促進行業交易規模的穩定和供求預期的改善。

??05

??去庫存為企業經營主基調

??央國企將繼續引領核心城市土拍市場

??2025年下半年，基于房地產市場仍將延續深度調整態勢的預判，絕大多數房企的經營重點將繼續放在去庫存和優化庫存結構上，而非大規模重啟土地投資。在當前市場環境下，銷售回款和現金流安全仍是房企的核心訴求，這使得企業拿地策略普遍保持高度謹慎。

??從投資格局來看，央國企主導、核心城市聚焦的特征將持續強化。具備資金優勢的央國企仍將是土地市場的主力，重點爭奪一二線城市核心區的優質地塊，而部分財務穩健的頭部民企可能選擇性參與競爭。中小房企則繼續收縮投資范圍，以區域深耕為主。值得注意的是，盡管核心地塊競爭激烈，但絕大多數房企受制于庫存壓力和資金約束，短期內難以顯著提升拿地強度。

??市場復蘇的關鍵變量仍在于銷售端的持續回暖。若政策支持（如收儲專項債券、限購優化等）能夠有效提振購房需求，并帶動房企銷售回款明顯得到改善，部分資金充裕的房企或逐步恢復投資意愿。整體來看，行業仍處于調整期，房企投資規模預計將保持低位運行，去庫存和債務優化仍是當前階段的首要任務。