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陣地丨樓市延續(xù)弱復(fù)蘇,“好房子”跑贏大市

市場(chǎng) 2025-06-09 08:45:26 來源:丁祖昱評(píng)樓市

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??當(dāng)前市場(chǎng)延續(xù)止跌企穩(wěn)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??表現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面,前5月重點(diǎn)30城新房成交累計(jì)同比增長6%;項(xiàng)目平均開盤去化率為39%,同環(huán)比分別增長12個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn),去化率基本與2023年高峰期持平。

??在我們調(diào)研過程中,一位頭部房企華中區(qū)域營銷總坦言,現(xiàn)在新房市場(chǎng)非常卷,其所在區(qū)域僅一些產(chǎn)品力過硬的改善類產(chǎn)品和新規(guī)四代宅產(chǎn)品賣得相對(duì)較好,且熱賣項(xiàng)目普遍集中在主城區(qū)。

??CRIC監(jiān)測(cè)的全國重點(diǎn)城市開盤去化和成交數(shù)據(jù)也可以明顯看出,“好房子”領(lǐng)漲全國。

??除此之外,部分二線城市存量房收購及房票安置帶動(dòng)了非核心區(qū)項(xiàng)目熱銷,而相對(duì)低迷的弱二線城市仍在加速“以價(jià)換量”。

??5有樓市延續(xù)弱復(fù)蘇。

??CRIC監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市5有新房成交規(guī)模為1058萬平方米,環(huán)比微降2%,同比下降9%。前5月累計(jì)成交 5047 萬平方米,同比上漲6%

??一線城市保持正增長,北上廣深4城5月新房成交環(huán)比增6%,同比增長20%。上海和廣州表現(xiàn)突出,5月成交規(guī)模均超50萬平方米且同環(huán)比齊增,適銷對(duì)路的優(yōu)質(zhì)盤入市使得短期市場(chǎng)熱度延續(xù)。

??26個(gè)二三線城市環(huán)比企穩(wěn),但同比仍回落13%,降幅超30城平均水平。成都、武漢、天津等成交規(guī)模居前,杭州、成都等前期熱點(diǎn)城市迎來小幅回調(diào),不過前5月累計(jì)同比仍在10%以上。武漢、天津、長沙、鄭州、蘇州等前期經(jīng)歷深度調(diào)整的二線城市本月迎來小幅復(fù)蘇行情,環(huán)比持增。

??從全國重點(diǎn)城市去化情況來看,市場(chǎng)熱度仍處高位震蕩。據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù),30個(gè)重點(diǎn)城市5月平均開盤去化率為39%,環(huán)比上升1pcts,同比上升12pcts,與2023年高峰基本持平。

??典型城市可分為以下幾類:

??一是熱點(diǎn)城市諸如上海、深圳等熱點(diǎn)恒熱,單月去化率同環(huán)比持增;

??二是鄭州、蘇州等去化率環(huán)比降幅均超2成,不過與去年同期相比穩(wěn)中有增,市場(chǎng)延續(xù)止跌企穩(wěn);

??三是昆明、青島、濟(jì)南、常州、嘉興等弱二三線城市5月去化率均不足2成且環(huán)比持降,市場(chǎng)仍延續(xù)低迷走勢(shì)。

??產(chǎn)品力較強(qiáng)的四代宅和新規(guī)項(xiàng)目集中入市,撐起熱銷半邊天。

??以廣州為例,5月廣州全市共有8個(gè)新規(guī)項(xiàng)目入市,推貨量占全市五成,認(rèn)購量占全市7成,新規(guī)產(chǎn)品更受市場(chǎng)客戶青睞,其中番禺、天河的新規(guī)項(xiàng)目表現(xiàn)優(yōu)于遠(yuǎn)郊項(xiàng)目。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)的2025年5月認(rèn)購量TOP5的新規(guī)項(xiàng)目,最高去化率達(dá)到了88%,且多個(gè)項(xiàng)目去化率普遍大于5月廣州18%的平均去化率。

??具體項(xiàng)目來看,作為新規(guī)產(chǎn)品,綠城玉海棠5月銷售91套位居榜首,該項(xiàng)目靠近番禺區(qū)政府,地段佳近地鐵,周邊商業(yè)、居住配套成熟,疊加新規(guī)產(chǎn)品實(shí)用率高達(dá)110%,受本地改善客群青睞,首開熱銷,去化率達(dá)88%。

??再如成都,自2024年9月首個(gè)新規(guī)項(xiàng)目越秀天悅云萃2期入市以來,截止目前新規(guī)入市項(xiàng)目已超20個(gè),5月近郊兩個(gè)熱盤大規(guī)模入市,帶動(dòng)新規(guī)項(xiàng)目整體市占率突破兩成,環(huán)比上漲8.5個(gè)百分點(diǎn)。

??新規(guī)項(xiàng)目集中入市對(duì)市場(chǎng)的“托舉”效果在成都尤為明顯。

??成都2個(gè)月以來項(xiàng)目去化率都在9成以上,5月開盤去化率達(dá)到了94%。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),5月成都7個(gè)項(xiàng)目8次開盤,且開盤均為新規(guī)項(xiàng)目,越秀閱今沙、東城金茂曉棠、萬科都會(huì)甲第、嘉禾興城和頌4盤首開,其中金茂、萬科項(xiàng)目均位于二圈層,憑借周邊地鐵配套+新規(guī)產(chǎn)品高得房率+低總價(jià)優(yōu)勢(shì),開盤千人搖號(hào),去化100%;其余3個(gè)加推項(xiàng)目均位于成華區(qū),屬于三環(huán)內(nèi)價(jià)值洼地區(qū)域,開盤持續(xù)售罄。

??除了“好房子”熱銷,對(duì)于鄭州、南京、廈門等當(dāng)前地產(chǎn)行情相對(duì)一般的城市而言,由政府主導(dǎo)的存量房收購和房票安置也對(duì)城市非核心區(qū)域部分樓盤去化起到了良好的提振作用。

??以鄭州為例,據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),5月銷售套數(shù)排名TOP15項(xiàng)目中因房票驅(qū)動(dòng)占比1/3;典型代表為華潤琨瑜府、招商時(shí)代、保利縵城和頌等單月銷量均超50套。房票助推樓市再上熱度。

??市場(chǎng)相對(duì)低迷的弱二線城市諸如西安、蘇州、鄭州、福州、廈門、長春等城市,剛需客群消費(fèi)降級(jí)嚴(yán)重,部分項(xiàng)目通過加強(qiáng)折扣力度,開啟分銷渠道提升傭金等,也實(shí)現(xiàn)了銷量提升。

??在樓市弱復(fù)蘇的背景下,每一個(gè)熱銷樓盤都為行業(yè)止跌回穩(wěn)注入動(dòng)力。而產(chǎn)品力較強(qiáng)的四代宅和新規(guī)項(xiàng)目集中入市,支撐起熱銷“半邊天”。此外,以鄭州為典型的二線城市房票安置也對(duì)城市非核心區(qū)域部分樓盤去化起到了提振作用,更多弱二三線城市依托大折扣實(shí)現(xiàn)銷量提升。

??隨著年中沖刺將至,供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化下適銷對(duì)路樓盤入市,預(yù)期帶動(dòng)成交總量延續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。核心一二線城市中,熱點(diǎn)城市滬深杭蓉等短期內(nèi)市場(chǎng)熱度有望延續(xù),鄭州、天津、南京等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整,短期內(nèi)市場(chǎng)有止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì),后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復(fù)蘇走勢(shì)。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場(chǎng) 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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