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??一、政策背景與目標(biāo)

??2025年6月13日，廣州發(fā)布《廣州市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案（征求意見稿）》。此次政策說(shuō)明各地在提振消費(fèi)方面持續(xù)發(fā)力，對(duì)于6月份以及下半年消費(fèi)提振工作具有積極作用。同時(shí)，房地產(chǎn)的政策也受市場(chǎng)關(guān)注，亦說(shuō)明房地產(chǎn)消費(fèi)也是一項(xiàng)重要領(lǐng)域，購(gòu)房等領(lǐng)域會(huì)有持續(xù)性的支持。

??從此次房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策目標(biāo)來(lái)看，其有兩個(gè)重要維度。一是減少住房消費(fèi)的限制。此次非常明確取消“各種限”，進(jìn)一步說(shuō)明政策寬松的導(dǎo)向。二是多角度激活潛在需求和滿足住房消費(fèi)需求，包括城中村和老舊小區(qū)改造、購(gòu)買存量商品房和公積金支持等政策。總結(jié)來(lái)說(shuō)，體現(xiàn)為“一松一激活”。“松”是指對(duì)限制性措施的取消，“激活”是指對(duì)潛在購(gòu)房需求的挖掘。

??二、“三限”全面取消

??此次最受關(guān)注的自然是“全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)”。這也是一線城市首個(gè)提出全面取消“三限”的城市。需要說(shuō)明的是，去年以來(lái)類似限制性政策基本已放松到位，尤其是限購(gòu)政策。換句話說(shuō)，廣州本身已經(jīng)全面取消了限購(gòu)。因此，相關(guān)表述在此方案中出現(xiàn)，更多是強(qiáng)調(diào)和強(qiáng)化的作用。當(dāng)然，反過(guò)來(lái)也要求實(shí)踐過(guò)程中立足松綁導(dǎo)向，對(duì)各種可能還有的限制性措施進(jìn)行取消。這一舉措旨在創(chuàng)造更好的營(yíng)商環(huán)境，在釋放購(gòu)房需求同時(shí)，有助于促進(jìn)供求關(guān)系的再平衡。

??三、降低貸款首付比例和利率

??此次明確降低貸款首付比例和利率。該政策有助于降低購(gòu)房門檻，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，并刺激購(gòu)房需求。需要說(shuō)明的是，類似政策去年四季度已全面落實(shí)，所以現(xiàn)在的表述，屬于政策強(qiáng)調(diào)和深化的含義。實(shí)踐過(guò)程中，我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)，此前廣州把房貸利率“守住”3%的底線，所以對(duì)此次方案有關(guān)政策的正確理解是：在銀行可承受的范圍內(nèi)，全面促進(jìn)房貸成本最低。但不建議直接理解為“最近又要降低首付和房貸利率”了。

??四、城中村改造等工作

??此次對(duì)城中村改造等工作落實(shí)了明確的方向。政策規(guī)定：計(jì)劃新開工老舊小區(qū)改造超150個(gè)，更新住宅老舊電梯超9000臺(tái)，完成城中村改造固定資產(chǎn)投資1000億元，顯示出地方政府對(duì)城市更新和城中村等有關(guān)工作的重視。此類數(shù)據(jù)也說(shuō)明，城中村改造等工作力度會(huì)加大，且有非常明確的定量目標(biāo)和有力的資金支持。反過(guò)來(lái)，這也啟發(fā)各地，城中村改造是今年提振消費(fèi)的重要抓手，各地要做好系列工作，促進(jìn)潛在購(gòu)房等需求釋放。另外需要注意一個(gè)表述的差異，此次是指“老舊電梯”的更新，而非老舊小區(qū)的加裝電梯，這也對(duì)電梯等行業(yè)會(huì)帶來(lái)非常直接的利好。

??五、專項(xiàng)借款收儲(chǔ)存量房作安置房

??此次從城中村和安置房的角度落實(shí)了支持政策，即專項(xiàng)借款收儲(chǔ)存量房做安置房。此類做法既有助于消化存量商品房，又解決了安置房房源籌集的問題，實(shí)現(xiàn)雙贏。需要看到，專項(xiàng)借款的資金用途大，其可用于城中村改造的項(xiàng)目前期工作、征收補(bǔ)償安置、安置住房建設(shè)以及安置住房小區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。基于廣州此次方案，專項(xiàng)借款的投放重心會(huì)變化，尤其是強(qiáng)調(diào)對(duì)存量商品房的收購(gòu)并轉(zhuǎn)化為安置房。至此我們認(rèn)為，在收購(gòu)存量商品房方面，兩類金融工具的分工非常清晰，其中專項(xiàng)借款指向安置房，保障房再貸款則指向保租房和公租房等。

??六、住房公積金政策優(yōu)化

??此次政策明確，支持繳存人提取住房公積金支付購(gòu)房首付款并申請(qǐng)貸款。該政策提高了住房公積金的使用效率，減輕購(gòu)房者資金壓力。最近兩年，各地對(duì)于公積金的政策非常寬松，“可提可貸”、“既提又貸”的支持，大幅度提升了公積金對(duì)住房消費(fèi)和購(gòu)房的保障力度，市場(chǎng)反饋積極。

??同時(shí)政策明確，優(yōu)化租房提取政策。該政策措施鼓勵(lì)了租房消費(fèi)，滿足了不同層次居民的住房需求。租賃市場(chǎng)最近兩年和公積金有較好的結(jié)合。通過(guò)此類政策，將更好發(fā)揮公積金惠民導(dǎo)向，也促進(jìn)了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，尤其是和保租房等市場(chǎng)有較好的對(duì)接。